☆☆☆☆考点23：

　　任何一项理性的投资在事前都应经过3个阶段：

　　1.投资机会寻找;

　　2.投资机会评价(又称投资项目评价、投资方案评价);

　　3.投资机会选择(又称投资决策，其结果为投资和不投资两种)。

　　其中，投资项目经济评价是最重要的环节之一，它为投资决策提供依据。

　　投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指投资收益的不确定性，即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会有亏损。任何一项投资都包含着收益和风险两个基本因素。这两个因素又可归纳为3个方面：

　　1.预期收益的大小;

　　2.预期收益的持续时间;

　　3.预期收益获取的可靠性(又称安全性、确定性、可能性、稳定性等)。

　　风险分析包括风险发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。具体来说，如果风险一定，投资者会选择收益最高的;如果收益一定，投资者会选择风险最小的。高风险要求有高收益——投资者希望取得较高的预期收益，作为其冒较大风险的补偿。

　　根据风险偏好，可以将投资者分为3类：

　　1.投机型的投资者，如通常所说的冒险家、赌徒。

　　2.保守型的投资者，如通常所说的胆小鬼。

　　3.普通投资者，大多数投资者属于这一类。

　　☆考点24：

　　成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

　　理解成交价格，还应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：

　　1.卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。

　　2.买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。

　　3.卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。

　　市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

　　理论价格是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

　　在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。但在投机心态驱使和非理性预期下，产生许多虚假需求，可能使市场价格脱离理论价格，如在泡沫经济下形成的畸高价格

　　☆考点25：

　　复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息的情况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的“利滚利”。

　　复利的本利和计算公式为：F=P(1+i)n

　　复利的总利息计算公式为：I=P[(l+i)n-1]

　　☆考点26：

　　单利与复利的换算(单利与复利的可比性);

　　在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计息的周期数大于1)单利计息的利息少，复利计息的利息多;如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应有所不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。

　　由于通常情况下单利存款(定期)在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因此，为支付流动性补偿，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。

　　弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利(否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入)，采取单利方式只是为了实际计算上的方便。

　　☆考点27：

　　以一年为计息基础，名义利率等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积。它是采用单利的计算方法，把各种不同计息期的利率换算为一年为计息期的利率。名义利率是指在一个度量期内结转多次利息的利率。名义利率下的本利和计算公式为：

　　F=P(1+r/m)n×m

　　式中 F—第 n 期期末的本利和;P—本金;r—名义年利率;m—计息m次;n—计算期。

　　☆☆☆☆☆考点28：

　　名义利率与实际利率的换算;

　　名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算：i=(1+r/m)m-1

　　式中 i—实际利率;r—名义利率;m—计息m次。

　　☆☆考点29：

　　现值+复利利息=将来值

　　☆☆考点30：

　　资金时间价值换算中的假设条件;

　　1.资金时间价值换算中采用的是复利。

　　2.利率的时间单位与计息周期一致，为年。

　　3.本年的年末为下一后的年初。

　　4.现值P是在当前年度开始时发生的。

　　5.将来值F是在当前以后的第n年年末发生的。

　　6.年金A是在每年年末发生的。

　　7.第一个等差额G和增长率s是在第二年年末发生的。

　　☆考点31：

　　现值与将来值换算：F=P(1+i)　n 式中的(1+i)n称为“一次支付终值系数”，通常用(F/P，i，n)来表示。

　　☆考点32：

　　原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。

　　账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。

　　原始价值是始终不变的;账面价值是随时间的推移而减少的。市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。