第二章 我国土地基本制度

    一、我国现行土地所有制的性质是社会主义公有制。土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础。

    形式：全民所有制，劳动群众集体所有制。

    二、土地管理制度

    1、土地登记制度：国家依照法定程序将土地的权属关系、面积、用途、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地的权属，加强政府对于土地的管理，保护权利人合法权益的制度。

    土地登记以宗地为单位，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者应当分宗申请登记，两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别登记。

    2、国有土地有偿使用制度（20世纪80年代）。我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。国有土地有偿使用方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者授权经营。

    特征：坚持城市土地国家所有制；土地有偿使用的形式多样化；双轨并存，经营性用地全面实行有偿使用；强化有形市场建设和专业化的中介服务。

    3、土地用途管制制度（1998年）。特点：带有明显的强制性；需要多部门协作；各级人民政府是实行的主体。

    土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途，尤其是耕地。农用地转为建设用地必须经有批准权的人民政府核准。

    三、传统城镇国有土地使用制度：行政划拨，无偿、无限期、无流动的土地使用制度。弊病：排斥地租规律、市场对土地利用的调节作用；土地大量浪费；增值得不到回收。

    改革过程：1、收取场地使用费或土地使用费。（1979年7月1日）

    2、开展土地使用权有偿出让和转让试点。

    3、制定地方性的土地使用权有偿出让和转让法规。

    4、修改宪法和土地管理法。

    5、制定全国性的土地使用权有偿出让和转让法规。

    四、国有建设用地使用权的设立

    1、划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。

    划拨范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的项目；法律、法规规规定的其他用地。

    特征：1除法律、法规规定外，没有使用期限的限制；

    2除法律、法规规定外，不得进行转让、出租、抵押；

    3必须经核准并按法定程序办理手续。

    2、出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。

    出让方式：招标，拍卖，挂牌，协议出让。

    《物权法》第137条规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

    出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

    《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

    土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

    出让合同条款：

    1当事人的名称和住所，

    2土地界址、面积等，

    3建筑物、构筑物及其附属设施占用空间，

    4土地用途，

    5使用期限，

    6出让金等费用及其支付方式，

    7解决争议的办法。

    国有建设用地租赁是指国家将国有建设用地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。（期限：短期不超过5年，最长不得超过法律规定的出让最高年限。）

    五、国有建设用地使用权的流转

    《物权法》第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律规定的除外。”

    流转的方式：出售，互换，出资，赠与，抵押。

    国有建设用地使用权流转的规定：1建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

    2建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。3建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。