2011年房估师理论与实务第九章考试内容

　　考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节假设开发法概述

　　一、假设开发法的含义*——成本法的倒算法

　　二、假设开发法的理论依据——预期原理、地租原理

　　三、假设开发法适用的估价对象和条件*

　　（一）假设开发法适用的估价对象

　　（二）假设开发法估价需要具备的条件

　　有规划条件，但尚未明确的待开发用地，不可用假设开发法

　　（三）假设开发法的其他用途

　　测算待开发房地产的最高价格、预期利润、开发中的最高费用

　　四、假设开发法估价的操作步骤*

　　第二节假设开发法的基本公式*

　　一、假设开发法最基本的公式*

　　待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润

　　二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式（5种不同情况的起点：生地、毛地＼熟地、在建工程、旧房地；2种情况的终点：熟地、新房地。前者是土地开发，也称一级市场开发；后者是房地产开发，也称二级市场开发）

　　（一）求生地价值的公式

　　1．适用于在生地上进行房屋建设的公式

　　2．适用于将生地开发成熟地的公式

　　（二）求毛地价值的公式

　　1．适用于在毛地上进行房屋建设的公式、

　　2．适用于将毛地开发成熟地的公式

　　（三）求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房屋建设）

　　（四）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）*

　　（五）求旧房价值的公式（适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房）

　　三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式

　　（一）适用于开发完成后的房地产销售的公式

　　（二）适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式

　　第三节现金流量折现法和传统方法*

　　一、现金流量折现法和传统方法的定义

　　二、现金流量折现法与传统方法的区别*

　　估价时点以及房地产市场状况的差异；

　　传统方法不折现，直接加总；现金流量折现法需要折现处理；

　　传统方法单独计算利息和利润，现金流量折现法，在利息率中考虑利息与利润，不需要单独计算利息与利润。

　　三、现金流量折现法和传统方法的优缺点*

　　第四节假设开发法测算中各项的求取*

　　建造期＼建设期＼销售期＼经营期＼开发经营期

　　一、后续开发经营期P332图形要熟练

　　二、开发完成后的价值

　　（一）开发完成后的价值对应的房地产状况

　　（二）开发完成后的价值对应的时同

　　（三）开发完成后的价值的预测方法

　　三、后续必要支出及应得利润

　　四、折现率

　　五、测算中的其他有关问题

　　（一）注意假设开发法的三种估价前提：自己开发、自愿转让、被迫转让

　　三种情况下的价值，自己开发最大、自愿转让居中，被迫转让的最小。

　　（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益

　　第五节假设开发法总结和运用举例