2010年房地产估价师《理论与方法》备考资料（8）

5、运用现金流量法应注意：①开发期和租售期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。

　　6、假设开发法各项费用的求取：

　　⑴开发经营期。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。分为开发期和租售期。

　　确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。

　　⑵开发完成后的房地产价值。对于出售的房地产，通常采用比较法；对于出租和直接经营的房地产，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。

　　⑶开发成本、管理费用、销售费用。开发成本、管理费用可采用比较法来估算；销售税费根据当前政府的税费政策和其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，通常按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。

　　⑷投资利息。应把握： ①应计利息的项目。包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购买待开发房地产应负担的税费（一般假设在估价时点一次性付清），开发成本和管理费用（通常假设为在所发生的时间段内均匀发生，视同发生在该时间段的期中）。销售费用一般不计息。②计息周期的长短。③计息方式（单利或复利）；④利率的高低；⑤计息周期；⑥名义利率和实际利率。

　　⑸开发利润。通常以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。

　　⑹投资者购买待开发房地产应负担的税费。通常按待开发房地产价值的一定比率估算。

　　⑺折现率。是采用现金流量法时确定的一个参数。与收益法中的资本化率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。

　　⑻计算中的其他问题。在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。

　　P239-249计算

　　7、方法应用过程中容易出现的问题：⑴开发完成后的价值测算方法是否正确，依据是否充分，收益率的确定理由是否充分；⑵折现率（是利息率和利润率的结合）的确定是否说明理由；⑶利息的计算是否有误；⑷费用确定中是否有遗漏，费用确定是否有依据，是否重复计算；⑸利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。⑹估价时点的确定是否正确（购地日期、建设期、经营期限的确定）；⑺公式的选用是否正确，计算过程是否有误等。

　　五、基准地价修正法：是建立基准地价的过程。基准地价的价格内涵，是出让？划拨？生地？熟地？