2010年房地产估价师《理论与方法》备考资料（3）

二、收益法：难点是求取净收益时扣除项目的准确界定和资本化率的确定。

　　1、基本思路：由于房地产寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。所以，购买收益性房地产可以视为一种投资。投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。

　　在实际估价中，我们把一切不是由房地产本身所创造的收益都当作是“运营费用”，由有效毛收入中扣除运营费用，得到的净收益，就是房地产本身创造的收益。

　　收益性房地产的价值高低取决于：①可获得收益的大小；②可获得净收益期限的长短；③获得该净收益的可靠性。

　　2、收益法适用的对象和条件：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。如目前自用或空闲的住宅，可设想为出租情况下运用此方法。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。

　　3、搜集有关房地产收入和费用的资料；如潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等（均为客观值）。

　　4、估算潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。

　　5、估算有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

　　6、估算运营费用：指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。不包括所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧、土地摊提费、房地产改建扩建费。

　　运营费用率=运营费用/有效毛收入

　　7、净收益的求取：

　　①出租型房地产。净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－税金－租赁代理费

　　租金收入=有效毛收入+租赁保证金、押金等利息收入

　　在实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。应该注意租约约定税费由谁负担，从而确定扣除项目。带家具、设备出租的，应扣除其对房地产的贡献。

　　②直接经营型房地产。其特点是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金和经营者利润没有分开。A、商业经营型房地产。净收益=销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润。B、工业生产型房地产。净收益＝产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。

　　③自用或尚未使用的房地产：比照同一市场上有收益的类似房地产有关资料计算，或直接比较得出。

　　④混合型。看成是各种单一收益类型房地产的组合，分别计算，然后综合。

　　估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

　　利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。