2010年房估师理论与方法辅导: 房地产行政管理的需要

房地产行政管理的需要

中国经济体制改革将过去高度集权的计划经济转变为市场经济，相应地，对于各类资产的行政管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理，实行实物管理与价值管理相结合。在这种情况下，房地产行政管理不仅需要搞清楚土地和房屋的数量、质量，也需要搞清楚土地和房屋的价值量及其增值或贬值情况。这就需要房地产估价。
有关法律法规提出了许多房地产行政管理的要求，搞好这些房地产行政管理工作，需要房地产估价提供相关参考依据，例如《城市房地产管理法》提出的下列房地产行政管理要求：
（1）第十三条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”—如何确定最低价，需要估价提供参考依据。
（2）第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”；第四十三条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”—如何相应调整土地使用权出让金（即改变土地用途的补地价应为多少），需要估价提供参考依据。
（3）第三十四条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”；第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”—如何确定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价提供参考依据。
（4）第三十五条规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”—如何判断申报的成交价是否瞒报或者作了不实的申报，需要估价提供参考依据。
（5）第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时……依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，或者“按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”；第五十五条规定：“房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”—如何确定应缴纳的土地使用权出让金数额，如何知道转让房地产所获收益中多少为土地收益，出租房屋的租金中含有多少土地收益，需要估价提供参考依据。
（6）第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”—如何知道拍卖所得的价款中多少为土地使用权出让金，需要估价提供参考依据。
（7）第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”—如何知道拍卖所得的价款中多少为新增房屋所得，需要估价提供参考依据。