2010年房地产估价师《理论与方法》备考资料（5）

三、成本法：难点是折旧的求取。

　　成本法的理论依据，从卖方的角度来看，是生产费用价值论。其价格基于“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格；从买方的角度来看，是替代原理。即买方愿意支付的最高价格。

　　1、成本法的适用对象和条件：只要是新近开发建造、计划开发建造或可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价。单纯的建筑物的估价通常也采用成本法。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。

　　一般适合在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区。

　　现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。也就是说，成本的增加并不一定增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。

　　2、运用成本法时注意：①要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本。②要结合市场供求分析来确定评估价值。

　　3、操作步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；②估算重新购建价格；③估算折旧；④求取积算价格。

　　4、价格构成：

　　⑴土地取得费。①征用农用地，土地取得成本包括农用地征用费[土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、房屋拆迁安置补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费（由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5%~3%）、政府规定的其他有关税费]和土地使用权出让金等。

　　②房屋拆迁的，土地取得成本包括拆迁补偿安置费（被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费、政府规定的其他有关税费）和土地使用权出让金等。

　　③在市场上“购买”的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

　　⑵开发成本。分为土地开发成本和建造成本。包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费。

　　⑶管理费用。通常可按土地取得成本与开发成本之和的一定比例计算。

　　⑷投资利息。包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资本还是自有资金，都应计算利息。（注意计息基础、期限、利率、计息方式）

　　⑸销售税费。①销售费用（广告费、销售代理费等）、②销售税金及附加（两税一费）、③其他销售税费（应由卖方负担的交易手续费等）。通常是按售价的一定比例计算。

　　⑹开发利润。估算开发平均利润时应掌握：①开发利润是所得税前的

　　开发利润=开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费

　　②开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。

　　③开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。具体有以下几种：

　　Ⅰ 计算基数=土地取得成本+开发成本 相应的利润率为直接成本利润率

　　直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）

　　Ⅱ 计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用 相应的利润率为投资利润率

　　投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）

　　Ⅲ 计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 相应的利润率为成本利润率

　　成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）

　　Ⅳ 计算基数=开发完成捕捞的房地产价值（售价） 相应的利润率为销售利润率

　　销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

　　5、成本法的基本公式：

　　积算价格=重新购建价格－折旧 有3种情况：一是新开发的土地；二是新建的房地产（包括房地、建筑物）；三是旧有房地产。

　　新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。

　　①适用于新开发土地的基本公式：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本

　　+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　②适用于新建房地产的基本公式：新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造

　　成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　③适用于旧房地产的基本公式：

　　旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

　　必要时，还应扣除由于旧建筑的存在而导致的土地价值减损。