2010年房地产估价师《理论与方法》备考资料（6）

6、重新购建价格：

　　⑴重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。特别注意：①重新购建价格是估价时点的。并非总是现在，可也能是过去。②重新购建价格是客观的。是社会一般的公平耗费，是客观成本。③建筑的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。

　　⑵重建价格和重置价格。①重置价格：采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。②重建价格：采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。适宜于有特殊保护价值的建筑物的估价。

　　通常重置价格低于重建价格。

　　7、建筑物重新购建价格的求取方法：

　　①单位比较法（单位面积法和单位体积法）②分部分项法 ③工料测量法 ④指数调整法

　　8、建筑物折旧：物质折旧、功能折旧、经济折旧。

　　①物质折旧。即物质磨损、有形损耗。有自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存。

　　②功能折旧。即精神磨损、无形损耗。是由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。

　　③经济折旧。即外部性折旧。是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政策变化等。

　　9、建筑物折旧的求取方法：

　　⑴年限法。①自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑从建成之日起到不堪使用时的年数；后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。②实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是指建筑物建成之日起到估价时点时的日历年数；有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。

　　⑵实际观察法。注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗分可修复的损耗和不可修复的损耗。当修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分。其折旧额为其修复费用；对于不可修复部分，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，然后采用年限法或面新折扣法分别计算其折旧额，最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命的折旧额相加，即得到建筑物的折旧总额。

　　⑶成新折扣法。适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查。

　　⑷折旧方法的综合运用。常以年限法为基础计算折旧，然后根据实地观察法进行修正。P163

　　10、估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时：

　　①建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。

　　②建筑物耐用年限短于土地使用年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧。

　　③建筑物耐用年限长于土地使用年限时，应按土地使用权年限计算折旧。

　　④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧。

　　⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧。

　　11、现行商品房价格构成：

　　⑴商品住宅价格构成：①成本：征地费及拆迁补偿安置费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息。②利润；③税金；④地段差价。不计入商品住宅价格的费用：非住宅小区级的公共建筑的建设费用、住宅小区内的营业性用房和设施费。

　　⑵经济适用住房价格的构成：①征地费及拆迁补偿安置费；②勘察设计及前期工程费；③建筑安装工程费；④住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；⑤管理费（以上4项之和的1%-3%）；⑥贷款利息；⑦税金；⑧利润（3%以下）。

　　⑶农地征用费的构成：①土地补偿费（6-10倍/亩）；②安置补助费（4-6倍/人）；③地上附着物和青苗补偿费；④新菜地开发建设基金（城市郊区菜地）；⑤耕地开垦费（占用耕地）；⑥耕地占用税（占用耕地）；⑦征地管理费；⑧其它。

　　⑷城市房屋拆迁补偿安置费构成：①被拆迁房屋及附属物的补偿；②搬迁补助费；③临时安置补助费或周转房费；④拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费；⑤拆迁服务费；⑥拆迁管理费；政府规定的其他有关税费。

　　12、现行房屋折旧制度及房屋完损等级评定标准：

　　①折旧制度：4类7等：各种结构房屋残值率一般为：A钢筋砼结构0；B砖混一等2%；C砖混二等2%；D砖木一等6%；E砖木二等4%；F砖木三等3%；G简易结构0.

　　②完损等级：根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度分为：A 完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般损坏房，五、四成；D 严重损坏房及危险房，三成以下。

　　13、方法应用过程中容易出现的问题：⑴土地取得成本包括购地款和有关税费；⑵土地开发成本的计算依据及取值是否正确，注意客观成本和实际成本的区别。⑶利息计算是否正确，注意利息率、计息周期，资金以何种方式投入，需要计息的项目（土地取得费，包括为购地而支付的税费，开发成本、管理费用）；⑷利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。⑸折旧方法的选用、折旧计算是否正确。注意经济寿命和自然寿命、有效经过年数和实际经过年数的区别，建筑物折旧年限的确定；⑹销售税费的计算是否有误，其计算基数应该是销售收入；⑺模型的选用是否正确，各种模型所对应的开发程度，以及考虑的项目是否齐全；⑻计算是否有误。