2010年房地产估价师《理论与方法》备考资料（7）

四、假设开发法：难点是利润的估算和开发完成后房地产价值的测算。

　　1、适用对象和条件：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的规划条件列为估价的假设和限制条件，并在报告中作特别说明，说明它对估价结果的影响或估价结果对其的依赖性。

　　2、假设开发法估价结果的可靠性取决于：

　　⑴是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。

　　⑵是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

　　⑶良好的社会环境也影响着假设开发法的效果。①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供应计划。

　　3、假设开发法的操作步骤：

　　①调查待开发房地产的基本情况； ②选择最佳的开发利用方式； ③估计开发建设期；

　　④预测开发完成后的房地产价值（市场比较法和长期趋势法相结合求取）；

　　⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费； ⑥进行具体计算。

　　4、假设开发法进行估价的公式：

　　①求生地价值的公式：A 适用于将生地建成房屋的公式：

　　生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息

　　－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费

　　B 适用于将生地开发成熟地的公式：

　　生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息

　　－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费

　　②求毛地价值的公式：A 适用于将毛地建成房屋的公式：

　　毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息

　　－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费

　　B 适用于将毛地开发成熟地的公式：

　　毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息

　　－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费

　　③求熟地价值的公式：

　　熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息

　　－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费

　　④求在建工程价值的公式：

　　在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费

　　－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费

　　⑤求旧房价值的公式：

　　旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费

　　－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费