09年房地产估价师经营与管理精选试题（15）

计算题:

1、 赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0．3%）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少？ 
 
标准答案： 

2、 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建—批发市场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：

l．项目建设投资为2000万元。第1年投资1000万元，其中资本金500万元；第2年投资1000万元，其中资本金330万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。

2．第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、700万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为3000万元、200万元、750万元。

3．计算期（开发经营期）取20年。

请根据以上资料，完成下列工作：

l．编制资本金现金流量表（不考虑所得税）

2．若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。

（所有的投资和收入均发生在年末）