09年房地产估价师经营与管理精选试题（6）

单选题:
 
1、 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（　）元。

A．544．10
B．709．99
C．6300．00
D．709．38 

标准答案：b 

2、 某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（　）。

A．6．25%
B．10%
C．16．67%
D．16% 

标准答案：b 

解　　析：（15－7－3）÷（80－30）＝10%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。

3、 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为（　）万元。

A．55．0
B．38．5
C．105．0
D．23．6 

标准答案：b 

解　　析：700×5%×（1＋7%＋3%）＝38．5（万元）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。

4、 若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为（　）。

A．9．26%
B．10．09%
C．11．11%
D．12% 

标准答案：c 

5、 某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（　）。

A．3．41万元
B．4．05万元
C．4．59万元
D．12．59万元 

标准答案：a