2011年房估师考试理论与实务自测题12

　　1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ 　）的特性。
　　A．独一无二和供给有限
　　B．独一无二和价值最大
　　C．流动性差和价值最大
　　D．不可移动和用途多样

　　2．在英国和其他英联邦国家，法院一般（ 　）来判断房地产评估价值的误差范围。
　　A．使用估价对象房地产的实际成交价格
　　B．使用政府公布的房地产交易指导价格
　　C．使用近一年内房地产的平均成交价格
　　D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

　　3．某市于2005年对市中心一平方区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/㎡，房地产市场交易价格为6000元/㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以（ 　）元/㎡为基础进行修正。
　　A．4000
　　B．5000
　　C．6000
　　D．9000

　　4．假设某类住宅的价格从3000元/㎡下降到2800元/㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（ 　）。
　　A．-1.33
　　B．-0.66
　　C．0.66
　　D．1.53

　　5．在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/㎡，建筑面积100㎡，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元/㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ 　）。
　　A．甲乙丙丁
　　B．乙丁甲丙
　　C．乙丙甲丁
　　D．丙乙丁甲

　　6．某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/㎡，则理论上应补交地价（ 　）。
　　A．1250
　　B．1750
　　C．2050
　　D．2150

　　7．房地产估价中，遵循独立．客观．公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ 　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
　　A．委托人
　　B．估价报告预期使用者
　　C．管理部门
　　D．中立

　　8．回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ 　）。
　　A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
　　B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
　　C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
　　D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

　　9．在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ 　）范围之内。
　　A．0.5-2.0
　　B．1.5-2.0
　　C．0.5-1.5
　　D．1.0-1.5

　　10．承租人甲鱼出租人乙与5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变味480元/㎡.现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡.若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为（ 　）万元。
　　A．6.19
　　B．6042
　　C．7.20
　　D．9.58

　　答案：1.B　2.D　3.C　4.D　5.C　6.B　7.D　8.C　9.A　10.A