2011年房估师考试理论与实务自测题7

　　1．为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/㎡，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ 　）元/㎡.
　　A．3214
　　B．3347
　　C．3367
　　D．3458
　　答案：B
　　解析：3000*（1+1%）11=3347元/㎡.

　　2．有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ 　）。
　　A．该建筑物的价值低于拆迁费用
　　B．该估价结果肯定有误
　　C．甲土地的价值高于乙土地的价值
　　D．不可能出现这种情况
　　答案：A
　　解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。

　　3．某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000㎡的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ 　）元/㎡。
　　A．100
　　B．300
　　C．600
　　D．900
　　答案：D
　　解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

　　4．某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ 　）年。
　　A．35
　　B．45
　　C．48
　　D．50
　　答案：A
　　解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。

　　5．已知某临街深度30.48米（即100英尺）．临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ 　）万元。
　　A．109
　　B．117
　　C．124
　　D．130
　　答案：B
　　解析：100+100*（9%+8%）=117万元。

　　6．某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ 　）。
　　A．物质折旧
　　B．功能折旧
　　C．经济折旧
　　D．会计折旧
　　答案：C
　　解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。

　　7．一宗2000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/㎡.现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/㎡，理论上应补地价（单价）为（ 　）元/㎡.
　　A．552
　　B．3519
　　C．4293
　　D．4845
　　答案：C
　　解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/㎡，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/㎡
　　应补地价（单价）为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/㎡。

　　8．现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ 　）。
　　A．800万元
　　B．1000万元
　　C．1800万元
　　D．800-1000万元
　　答案：D
　　解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

　　9．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ 　）。
　　A．0.060
　　B．0.940
　　C．1.060
　　D．1.064
　　答案：D
　　解析：交易情况修正系数=100/（100-6%）=1.064。

　　10．某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ 　）万元。
　　A．180.0
　　B．300.0
　　C．309.0
　　D．313.2
　　答案：C
　　解析：开发利润率=投资利润率*（土地取得成本+开发成本+管理费用）。