2011年房估师考试经营与管理第六章知识点16

　　【2009年真题】

　　某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收公用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（ ）年。
　　A．37
　　B．40
　　C．43
　　D．50

　　【答案】B
　　【解析】经营期为预计出租经营或自营的时间周期，以土地使用权剩余年限和建筑物经济寿命中较短的年限为准。本题中土地使用权剩余年限为50－3＝47年，而建筑物的经济寿命为40，故其经营期为40年。

　　【2009年真题】

　　某房地产开发项目，当i1＝14%时，净现值为450万元；当i2＝15%时，净现值为－200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%.该项目的财务内部收益率为（ ）。
　　A．13.2%
　　B．14.31%
　　C．14.69%
　　D．14.80%

　　【答案】C
　　【解析】本题考察内部收益率插值法公式的计算。

　　【2009年真题】

　　某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率（ ）。
　　A．5.00%
　　B．7.50%
　　C．18.36%
　　D．28.85%

　　【答案】C
　　【解析】本题考察静态指标投资回报率的计算。

　　【2009年真题】

　　赵某从12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折扣、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为 （ ）。
　　A．0.12
　　B．0.21
　　C．1.26
　　D．2.05

　　【答案】C
　　【解析】本题考察清偿能力指标偿债备付率的计算。

　　【2009年真题】

　　房地产投资方案比选通常是在（ ）之间进行。
　　A．独立方案
　　B．互斥方案
　　C．相关方案
　　D．相容方案

　　【答案】B

　　【2009年真题】

　　对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。
　　A．等额年值法
　　B．.差额投资内部收益率法
　　C．净现值法
　　D．等额年费用法

　　【答案】A
　　【解析】为什么不选D，D还必须同时满足条件，即效益相同或基本相同。

　　【2009年真题】

　　投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ）。
　　A．物业增值收益
　　B．所得税
　　C．还本付息额
　　D．投资者权益增加值
　　E．权益投资

　　【答案】AD

　　【解析】两者的差别在于前者考察了房地产投资地增值收益和权益增加收益。

　　【2009年真题】

　　下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
　　A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
　　B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
　　C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率
　　D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优先方案
　　E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选取时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比先，从中确定优选方案

　　【答案】BD
　　【解析】A不是两个方案分别算出内部收益率后求差，而是先求差额，再计算差额的内部收益率。C必须有折现；E应由小到大排序并依次求比选。

　　【2009年真题】

　　房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（ ）

　　【答案】对
　　【解析】销售税金不包含在成本中，而是直接从销售收入中扣除。销售收入减去销售税金后的部分称为总开发价值。

　　【2009年真题】

　　借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（ ）

　　【答案】错
　　【解析】投资回收期是评价项目盈利能力的指标，借款偿还期是考察项目清偿能力的指标。