2013年房估师《理论与实务》习题精选（13）

　　1.某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%，则其 2000年10月15日的价格为(　)元人民币/m2。2000年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币

　　A.7665

　　B.7262

　　C.7637

　　D.7412

　　2.某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为(　)元。

　　A.62500

　　B.62000

　　C.61000

　　D.61500

　　3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/(　)]×原容积率下的土地单价。

　　A.建筑面积

　　B.原容积率

　　C.土地总面积

　　D.增加后的容积率

　　4.某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价(　)万元。

　　A.1250

　　B.1750

　　C.2050

　　D.2150

　　5.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为(　)万元。

　　A.6.19

　　B.6.42

　　C.7.20

　　D.9.58

　　6.应用现金流量法进行测算时，要注意做到(　)。

　　A.尽可能准确估计开发经营期长短

　　B.尽可能准确估计出各项支出，收入的发生时间

　　C.各项支出发生时发生的数额要尽可能估计准确

　　D.各项支出发生时的银行利息要尽可能估计准确

　　7.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为(　)。

　　A.33.3

　　B.12

　　C.20

　　D.60%

　　8.假设开发法在被用于投资分析目的时，可以为房地产开发商的投资决策提供依据，具体说可以提供(　)数据。

　　A.确定开发场地的最高价格

　　B.确定开发项目的预期利润

　　C.确定开发中可能出理的最高费用

　　D.确定项目建成后的最佳利润

　　9.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在(　)。

　　A.期初

　　B.期中

　　C.期末

　　D.年末

　　10.(　)要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员.估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。

　　A.合法原则

　　B.公平原则

　　C.替代原则

　　D.估价时点原则