房地产估价师：规划知识考点精析

(1)在学习本章内容之前，我们首先应对房地产估价相关知识的框架、结构和特点有所了解。
　　房地产估价相关知识考试性质：获得房地产估价师执业资格，同样也表明房地产估价师已具备承担房地产经济专业技术中级职务的水平和能力。
　　房地产估价相关知识考试目的：提高房地产估价师分析房地产经济问题和相关经济问题的能力与水平。
　　房地产估价相关知识考试要求：同房地产基本制度与政策一样，了解部分约占10%，熟悉部分约占30%，掌握部分约占60%。
　　房地产估价相关知识考试内容及特点：房地产估价相关知识涉及规划、环境、建筑工程、工程造价、房地产测绘、经济学、金融、证券、保险、统计、会计、法律、拍卖等多学科知识，要求考生必须知识面广。由于其内容多而杂，知识点比较分散，而总分值只占40分，各章所占分值较小，这也是该学科考试难度相对较大的一个主要原因。要考出理想成绩，切不可忽视房地产估价相关知识任何一个章节，甚至一个细节，做到学习、复习要全面，否则就会失分，影响全科成绩。因此，一定要重视相关知识的复习。由于相关知识在房地产估价制度与政策整张卷100分中，只占40分，每章仅占2～4分，平均为3分多。因此，有些考生认为复习起来费时费力，就忽视甚至放弃了该部分内容的学习和复习，认为该部分内容稍微掌握一点，考试时稍微拿一点分数，成绩就可以了。正是这种思维方式，造成了一些考生在考试中失利。根据近几年第一门课程的考试情况看，“房地产基本制度与政策”考试呈现出难度不断加大的趋势。如果不加强房地产估价相关知识方面的学习和做好全面复习，整张卷考试通过率就会大大降低。
　　(2)本章涉及的有关法律、法规包括：①《中华人民共和国城乡规划法》、②原建设部令第146号《城市规划编制办法》。
　　学习本章内容，要紧密结合《房地产基本制度与政策》中的第5章内容规划设计与工程建设管理制度与政策，这两章内容在城市规划的基本概念和内容，城市规划的编制与审批方面，内容是一致的，都是依据的《中华人民共和国城乡规划法》。所不同的是规划设计与工程建设管理制度与政策主要是从城市规划实施管理的角度为着力点，主要反映城市规划的“动态”内容，如在城市规划实施管理中，实行报建审批管理和批后管理；城乡规划主管部门要核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；同时还要按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。而本章内容以城乡规划的有关知识为重点，主要反映城市规划的“静态”内容。如《城市用地分类与规划建设用地标准》中的土地分类，控制性详细规划、修建性详细规划的各类指标等。
　　(3)本章内容的重点包括：
　　1)城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面，尤其是编制城市规划的两个阶段、城市总体规划的分级审批是考试的重点。
　　2)城市用地分类，其依据是国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ 137-1990)，是重点考试内容，如2002年考试试题中，出了一道此内容的单项选择题：城市用地共分为(B)大类。
　　A．8
　　B．10
　　C．16
　　D．46
　　我们只要掌握了《城市用地分类与规划建设用地标准》中，城市用地共分10大类、46中类和73个小类。这道题就很容易做。
　　3)城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为三类。如2002年考试试题中，还有一道此内容的单项选择题：根据城市用地适用性评价结论，适于修建的用地是(A)。
　　A．一类用地
　　B．二类用地
　　C．三类用地
　　D．临时用地
　　4)控制性详细规划的控制体系，在此体系中，要掌握用地控制、环境容量控制、建筑形态控制、交通控制、城市设计引导及控制等项指标，以及地块控制指标可分为规定性指标和指导性指标两类。哪些是规定性指标，哪些又是指导性指标?同时要重点搞清建筑密度和容积率的区别和联系。如2004年考试试题中，有一道此内容的单项选择题：下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是(C)
　　A．建筑高度
　　B．建筑间距
　　C．建筑密度
　　D．建筑后退红线距离
　　我们只要掌握用地控制、环境容量控制、建筑形态控制、交通控制、城市设计引导及控制等项指标，如建筑形态控制指标包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。此题就能得满分了。
　　再如2005年考试题中，有一道此内容的判断题：制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。(×)
　　此题主要依据：容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
　　(4)本章也极易出计算题。出计算题的主要要包括两个方面：一个是要记住“建筑密度和容积率”，这里我们只要记住此内容的两个公式即可，“建筑密度=规划地块内各类建筑基底占地面积/地块面积；容积率=总建筑面积/土地面积”。要记住“有关平均层数、住宅建筑净密度、住宅建筑面积净密度、住宅建筑面积毛密度、人口净密度等技术经济指标及其计算公式”。如有一道计算题：某地块面积10h㎡，居住用地面积为6h㎡，住宅用地面积为5h㎡，住宅总建筑面积为30h㎡，基底建筑面积4h㎡，则其住宅建筑净密度为(C)。
　　A．6
　　B．5
　　C．0．8
　　D．0．66
　　做此题，只要熟悉了“住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积÷住宅用地面积”公式，此题就容易做了。住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积÷住宅用地面积=4h㎡÷5h㎡=0．8。