房地产估价师：建设用地制度与政策考点精析

(1)本章涉及的有关法律、法规包括：①《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》、②《中华人民共和国城市房地产管理法》土地条款、③《土地管理法实施条例》。

　　④《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、⑤《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、⑥《闲置土地处置办法》、⑦《中华人民共和国刑法》土地条款(记住具体的刑事处罚规定)、⑧∞06年11月7日，财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(财综[2006]48号)(该《通知》指出，调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准，从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍)、⑨《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》国土资发[2006]320号。

　　(2)本章内容中，集体土地征收和建设用地使用权出让内容是重要的考点，尤其集体土地征收中的“征收土地批准权限的规定”和“集体土地征收补偿范围和标准”是重中之重，不仅易出单项选择题、多项选择题，更是考试中出综合分析题的“素材”。实践也是如此，在2001～2007年的考试中，只有2003、2006年的综合分析题未出现本章内容，其他各年度均有涉及。

　　学习本章内容，要紧密结合建设用地制度与政策所涉及的法律、法规，进行全面、系统的学习。

　　1)要紧密结合《中华人民共和国土地管理法》进行重点学习。要逐条逐句地掌握《中华人民共和国土地管理法》的真正内涵。如在2005年的考试中，出了一道有关“农用地包括范围”的多项选择题，而教材是没有此内容的，如果不了解《中华人民共和国土地管理法》中的规定，这道题绝对会失分，如果掌握了《中华人民共和国土地管理法》第四条“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等”，那么这道题就会迎刃而解。

　　2)要紧密结合《中华人民共和国刑法》土地条款进行重点学习。《中华人民共和国刑法》主要涉及三条土地条款。2004年的本门考试，可以说是几年来试题中最难的一年，原因是出了一些法律、法规的条文且是辅导教材中所没有的知识点。

　　可以说，这道题把众多考生考懵了。如果掌握了《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定：“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金”，那么，这道题就不会失分了。

　　再如，2005年的试题中有一道判断题：农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。（　）

　　同样其依据的是《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲用地。”

　　同时还要紧密结合《中华人民共和国物权法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《闲置土地处置办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法规，进行重点学习。

　　(3)学习本章内容，更要学会有关“集体土地征收补偿范围和标准”和“闲置土地”知识的计算。“集体土地征收补偿范围和标准”内容中，做计算题的基础是：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4—6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。“闲置土地”内容中，做计算题的基础是：在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。当给出有关数据的，利用上面所提到的关系进行计算即可。单项选择题、多项选择题、综合分析题都有可能出现。如2005年的试题中有一道单项选择题：某农村集体经济组织人均耕地面积为0．2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积为l0公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元／公顷。