房地产估价师：房地产交易管理制度与政策考点精析

(1)本章涉及的有关法律、法规包括：①《中华人民共和国城市房地产管理法》及《物权法》抵押权内容、②国务院《城市房地产开发经营管理条例》、③《城市房地产转让管理规定》、④原建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、⑤《城市商品房预售管理办法》、⑥《商品房销售管理办法》、⑦《城市房屋租赁管理办法》、⑧《城市房地产抵押管理办法》、⑨《中华人民共和国担保法》、⑩《房地产抵押估价指导意见》、⑥《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》(建住房[2005]77号)、⑩《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建[2010]53号)

　　(2)本章的重点内容有房地产转让、商品房预信、房地产抵押、房屋租赁等四大部分制度与政策内容。其中商品房预售条件、房地产抵押的一般规定、面积误差比的处理方式以及房地产抵押新增内容更是重中之重。

　　(3)本章内容所涉及法律、法规也是本门课程中最多的，包括《中华人民共和国城市房地产管理法》等十几部法律、法规，都与本章内容有联系。在学习本章内容时，一定要找来下面所列举的有关法律、法规，对照进行学习，以加深房地产交易管理制度与政策知识的理解。尤其是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章条文，即第31～55条，共计25条内容都是有关房地产交易的规定，同时这些条文也是制定其他行政法规、部门规章及规范性文件的主要依据。在历年考试中，考核本章内容有一些考题来源于房地产交易有关法律、法规规定，如2004年的试题中，有一道单项选择题就是根据《城市房地产抵押管理办法》的条文而出的，即：下列关于抵押的表述中，不正确的是(D)。

　　A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

　　B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

　　C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

　　D．抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

　　做此题必须依据《城市房地产抵押管理办法》第四十条规定，“抵押人一旦死亡，如果其合法继承人、受遗赠人履行到期债务的，就不一定意味着要处分抵押的房地产”。

　　(4)要正确理解面积误差比及返还金额计算问题。

　　1)要学会计算面积误差比，面积误差比是处理面积误差的基础。基本公式：勾：

　　面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积] × 100%

　　其中产权登记面积指的是最后房产证上经依法测绘核准的面积，也是最终的起法律效力的面积。合同约定面积是指商品房买卖合同上最初由开发商和购买人约定的面积，二者往往有一定的误差。

　　例一：某购买人购买了某小区的一套商品房，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为95m²，而最终发放房产证时的面积为l00m2。

　　此时的面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积]×100%[(100—95)/95 J×100%=5．26%。

　　例二：某购买人购买了某小区的一套商品房，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为100m²，而最终发放房产证时的面积为95m2。

　　此时的面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积] ×100%=[(95一1OO)/100] × 100%=一5%。

　　2)要学会计算面积误差的处理。

　　关于处理的步骤：一是看合同是否约定，凡有约定的从其约定。二是凡合同未作约定的，按以下原则处理(教材规定)：

　　①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；如某购买人购买了某小区的一套商品房，商品房买卖合同约定的面积(合同约定面积)为100m²，而最终发放房产证时的面积为102m2。此时的面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(102—100)/100=2%。此时对于该购买人来说，与合同约定面积多出的2m2，要按原售房价格x2m2的价款向开发商交纳。

　　②面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房(这是购买人的权利)。

　　买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

　　买受人不退房的(有两种情况)：一是产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。此项规定主要针对的情况是：产权登记面积大于合同约定面积。

　　如例一：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为95m²，而最终发放房产证时的面积为100m²。

　　按照处理原则，此时面积误差比=5．26%。面积误差比在3%以内(含3%)的房价款(95m²的房价款×3%)由买受人补足；超出3%部分的房价款(95m2的房价款×2．26%)由房地产企业承担，产权归买受人。

　　二是产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。此项规定主要针对的情况是：产权登记面积小于合同约定面积。

　　如例二：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为100m2，而最终发放房产证时的面积为95m²。

　　按照处理原则，此时面积误差比=一5%。面积误差比在3%以内(含3%)的房价款(100m2的房价款×3%)由房地产开发企业返还买受人；超出3%部分的房价款(100m2的房价款×2%)由房地产开发企业双倍返还买受人(也就是返还100m2的房价款×2%×2)。

　　(5)本章内容考试中，易出计算题和综合分析题。计算题主要在面积误差比的处理方式中，主要依据原建设部《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定，计算面积误差比，关键要记住面积误差比公式，即：面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积]×100%。考试中只要给出产权登记面积，合同约定面积，就可以算出面积误差比；之后根据所计算的面积误差比是否大于3%，来确定具体的面积误差处理方式。

　　如在2004年的试题中，有一道比较灵活的单选题，即：某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为100m²，合同约定建筑面积为97m²。该商品房的成交价格是(C)。

　　A.388000元

　　B.388640元

　　C.399640元

　　D. 400000元

　　做此题首先计算面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积]X 100%=[(100．97)/97]×100%=3．09%；因为面积误差比3．09%大于3%，因此根据“买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。该商品房的成交价格=4000元×100m²—0．09%×4000元=399640元。