2010年房地产基本制度与政策考点及例题解析54

建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，主要包括：

　　（1）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。

　　新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，降低经济适用住房建设成本，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素。计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项成本因素为基础计算，经济适用住房开发利润控制在3％以下。

　　注：新的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007] 258号） 第二十条规定：“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润”。

　　（2）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。

　　最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准，原则上不超过当地人均住房面积的60％。廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。具体标准由市（县）人民政府制定。

　　注：新的《廉租住房保障办法》第五条规定，“廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合”。

　　中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。同时，在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。

　　注：新的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007] 258号） 第二条规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。 第三条“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分”。

　　对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场价。

　　（3）发放住房补贴。

　　停止住房实物分配后，职工购房资金主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。房价收入比（即本地区一套建筑面积为60㎡的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。住房补贴的具体办法，由市（县）人民政府根据本地实际情况制定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。

　　例题：对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之—是房价收入比 在（ ）以上。 （2004年试题）

　　A．3倍

　　B．4倍

　　C．5倍

　　D．6倍

　　答案：B

　　解析：房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政，单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。