2010年房地产基本制度与政策考点及例题解析42

登记发证的时限

　　登记机关受理登记申请后，凡权属清楚、产权资料齐全的，应当按照规定的时间内核准登记，并颁发房屋权属证书。

　　初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记：30日注销登记：15日

　　例题：登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权资料齐全的（ ）登记申请予以核准登记。（2004年试题）

　　A.初始

　　B.转移

　　C.变更

　　D.他项权利

　　E.注销答案：ABCD

　　解析：第7章房地产权属登记制度与政策考点。登记发证的时限：初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记：30日注销登记：15日

　　几种特殊情况下的权属登记

　　1、房改售房权属登记为保证住房制度改革的顺利实施，保障产权人的合法权益，规范房改中公有住房出售后的权属登记及发证工作，建设部对房改售房权属登记发证作了以下规定；（1）职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产”，注记：“房改出售的成本价房，总价款：XX元”。

　　（2）职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后。也发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：XX元，售房单位XXXX，产权比例为XX（个人）；XX（单位）”

　　（3）以成本价或标准价购买的住房，产权为“房改售房”。

　　（4）数人出资购房并要求核发《房屋共有权证》的，经登记核实后，可发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例，注记每人所占份额。

　　（5）对于集资建房、合作建房、单位补贴房、解围房等，原则上应以建房时所订立的协议（或合同）中所规定的产权划分条款为准。产权划分条款订立不明确的，应由当事人再行协商，补签协议予以明确，按补签协议划分产权。以后，各类建房协议（或合同）凡涉及产权划分的，都应明确规定房屋建成后的产权分配。

　　例题：职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时，房屋产别应登记为（ ）

　　A.公产

　　B.公私共有产

　　C.私产

　　D.私产（部分产权）

　　答案：C解析：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产”.

直接代为登记按照《城市房屋权属登记管理办法》直接代为登记的房屋分为两种情况：（1）房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直接代为登记；2）依法由房地产行政主管部门代管的房屋、无人主张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，登记机关可依法直接代为登记。直接代为登记，应按正常的登记程序进行。由于这类房屋权属状态不明，不予颁发房屋所有权证。这类房屋权利状态确定后，再由房屋所有权人重新提出申请。

　　3、商品房的初始登记房地产开发企业在获得开发地块并建成房屋后，应当按《城市房地产管理法》第六十条的规定：“凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。

　　与一般的初始登记的区别在于，在按正常的登记手续登记后不立即给开发企业发统一的权属证书，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位（如按套）分别记录在案或输入计算机。然后允许购买商品房的客户凭购房合同和发票直接办理房产交易和转移登记手续。

　　4、分割出售房屋的登记一些房地产开发企业将房屋以1㎡为单位进行销售的，实为融资。由于这种房屋所有权的客体不明确，没有明确的位置和权属界址，房屋所有权无法确认。建设部发出通知，要求各地登记机关不得为“一平方米单位”出售的房屋办理权属登记手续。此外，《商品房销售管理办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

　　5 、在建工程和预售商品房抵押登记建设部《城市房地产抵押管理办法》中分别规定了在建工程抵押和预购商品房贷款抵押。在建工程抵押时，当事人应按《城市房地产抵押管理办法》第二十八条的规定，在抵押合同中载明有关内容。登记机关在办理登记时，要按这一内容进行审核。在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。

　　预购商品房抵押也称为房屋期权抵押，购房者在签订购房合同时，双方只是产生了债的关系，购房者获得的仅仅是债权，尚不是房屋所有权。房屋权属登记机关受理预购商品房抵押登记时，应审核出售房屋一方是否获得商品房预售许可证。在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记。

　　例题1：权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋所有权证。（ ） （2005年试题）

　　答案：X解析：依法由房地产行政主管部门代管的房屋、无人主张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，登记机关可依法直接代为登记。直接代为登记，应按正常的登记程序进行。由于这类房屋权属状态不明，不予颁发房屋所有权证。这类房屋权利状态确定后，再由房屋所有权人重新提出申请。

　　例题2：无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部门代为登记并颁发房屋所有权证。（ ） （2004年试题）

　　答案：X解析：无人主张权利的房屋，由于这类房屋权属状态不明，不予颁发房屋所有权证。