2010年房地产基本制度与政策考点及例题解析31

四、房屋租赁合同

　　1、房屋租赁合同的概念及内容租赁合同是出租人与承租人签订的。

　　用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。《租赁管理办法》对租赁合同的内容作了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款：（1）当事人姓名或者名称及住所；（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况，（3）租赁用途，（4）租赁期限；（5）租金及交付方式；（6）房屋修缮责任；（7）转租的约定：（8）变更和解除合同的条件：（9）违约责任；（10）当事人约定的其他条款。

　　在上述条款中，租赁期限。租赁用途、租金丑交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。

　　例题：《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款包括（　）

　　A、租赁期限

　　B、租赁用途

　　C、租金及交付方式

　　D、房屋的修缮责任

　　E、当事人姓名

　　答案：ABCD

　　解析：“当事人姓名”不是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。

　　租赁期限。租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋。如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期限内承租人的正常使用。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。

　　租赁用途，是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同：承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。

　　租金及交付方式。租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，它也是加强租赁管理的重点之一。租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。