2010年房地产基本制度与政策考点及例题解析28

五、商品房销售（熟悉）

　　为规范商品房销售，根据《开发经营条例》规定，2001年4月4日建设部颁布了《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）

　　商品房现售，必须符合以下条件：

　　（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　　（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；

　　（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　（4）已通过竣工验收；

　　（5）拆迁安置已经落实；

　　（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期

　　（7）物业管理方案已经落实。

　　例题：以下符合商品房现售的条件包括（　）

　　A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

　　B.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

　　C.拆迁安置已经落实

　　D.物业管理方案已经落实

　　E.尚未通过竣工验收

　　答案：ABCD

　　解析：因为项目尚未通过竣工验收，是不能进行商品房现售的，因此，这项是错误的。

　　六、商品房销售代理（熟悉）

　　房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。

　　（1）实行销售代理必须签订委托合同。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　（2）房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

　　（3）房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务。

　　例题：下列关于商品房销售代理，表述正确的包括（　）

　　A.房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式

　　B.实行销售代理可以不签订委托合同

　　C.受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用

　　D.房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。

　　E.目前对房地产销售人员的资格尚没有一定的要求答案：ACD解析：实行销售代理，必须签订委托合同；目前对房地产销售人员的资格有一定的要求。