2010年房地产基本制度与政策考点及例题解析26

五、以出让方式取得土地使用权的房地产转让

　　以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　例题：土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有（　）年。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.70

　　答案：C

　　解析：根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年减去年30年，为40年，因此，应选取C.

　　六、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

　　以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。《城市房地产管理法》做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。《转让管理规定》规定以下几种情况可以不办出让手续：

　　（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即，①国家机关用地和军事用地，②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律，行政法规规定的其他用地。

　　（2）私有住宅转让后仍用于居住的；

　　（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

　　（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

　　（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

　　（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的，

　　（7）县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

　　对于暂办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。土地收益的征收办法，在国务院末作出新的规定之前，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。

　　例题：下列属于《转让管理规定》规定的可以不办出让手续的是（ ）

　　A.私有住宅转让后不用于居住的

　　B.国家机关用地和军事用地

　　C.城市基础设施用地和公益事业用地

　　D.转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

　　E.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

　　答案：BCE

　　解析：“私有住宅转让后不用于居住的、转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的”，是不属于《转让管理规定》规定的可以不办出让手续的范围。

　　七.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。1999年4月，建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》颁布实施，标志着上市限制的取消。

　　例题：经济适用住房的土地使用权全部是（　）供给。

　　A.出租

　　B.出让

　　C.划拨

　　D.置换

　　答案：C

　　解析：经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。