2010年房地产基本制度与政策考点及例题解析32

房屋的修缮责任。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时，认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。

　　例题：关于房屋租赁期限，不正确的表述是（　）

　　A.房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效

　　B.租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年

　　C.出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意

　　D.承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意

　　答案：A

　　解析：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

　　2、租赁合同的终止租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。

　　合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。自然终止主要包括：（1）租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；（2）符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；（3）因不可抗力致使合同不能继续履行的。

　　因上述原因终止租赁合同的，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。

　　例题：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前（　）个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　答案：C

　　解析：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出。

　　人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。一般包括无效合同的终止和由于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止。对于无效合同的终止，《合同法》有明确的规定，不再赘述。由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；（4）无正当理由，拖欠房租6个月以上的；（5）公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的，（6）承租人利用承租的房屋从事非法活动的，（7）故意损坏房屋的：（8）法律、法规规定的其他可以收回的。

　　发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。

　　例题：房屋租赁合同人为终止的情形有（　）

　　A.将承租的房屋擅自转租

　　B.承租人无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上

　　C.公有住房无正当理由闲置6个月以上

　　D.因不可抗力导致合同不能履行E.根据合同约定可以解除合同条款

　　答案：ABC

　　解析：因不可抗力导致合同不能履行、根据合同约定可以解除合同条款，属于自然终止。