房地产估价师：房地产中介服务管理制度与政策考点精析

(1)本章涉及的有关法律、法规包括：①《中华人民共和国城市房地产管理法》；②《城市房地产中介服务管理规定》；③《房地产估价机构管理办法》；④原建设部令第151号《注册房地产估价师管理办法》；⑤原建设部《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》；⑥原建设部与中国人民银行《住房置业担保管理试行办法》、原建设部《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》、原建设部《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》等。

　　(2)本章的考试重点主要是房地产估价机构资质内容、中介服务收费及房地产估价师的注册制度等三大块内容，尤其是房地产估价机构资质管理、房地产估价师的注册管理。从2004年，根据《中华人民共和国行政许可法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)，将房地产估价机构资质核准和房地产估价师执业资格注册列为行政许可项目，而房地产经纪人执业资格注册则转变管理方式，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担，住房和城乡建设部负责监督。房地产估价机构资质管理的内涵是将房地产估价机构分为一、二、三级资质，每级资质从机构名称、注册资本、注册房地产估价师数量、估价机构执业年限、执业范围、执业业绩等方面都设定了具体的条件，这些条件是考试的重要内容，也是我们实际工作中所必须要掌握的知识，必须在理解的基础上，进行强化记忆。

　　考生更应熟悉房地产估价师执业资格考试的法律依据，这就是《中华人民共和国城市房地产管理法》所确定的“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。同时房地产估价师的注册管理部门、注册种类、注册时限要求等内容都是考试的重点。中介服务收费具有政策性、实践性的特点，考生要掌握中介服务收费的三种类型，即房地产中介服务收费包括房地产咨询收费、房地产价格评估费、房屋代理收费。这三类收费的依据是原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》。我们要熟悉这三类收费的标准，并能够具体测算，尤其是以房产为主的房地产价格评估费，一是要记住“按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收”；二是要记住分档收费的费率，这是做好房地产估价收费的基础，也是我们在日常工作中的基本要求。

　　(3)近几年来的考试非常注重房地产中介服务收费的计算题，如2001年的试题中有一道单项选择题：甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为(B)元。

　　A．250

　　B．500

　　C．750

　　D．1500

　　做此题必须了解原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》中的“房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取规定”，也就是最高可按一个月的成交租金，实际成交月租金500元，因此该房地产中介服务机构应收租赁代理费用最高为500元。再如2005年的试题中有一道单项选择题：某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为(C)万元。

　　A．1．60

　　B．3．00

　　C．4．25

　　D．5．00

　　依据以房产为主的房地产价格评估“按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收”所确定的分档收费费率，计算如下：100万元×5‰+900×2．5‰+1000万元×1．5‰=4．25(万元)。

　　(4)同时，由于近几年综合分析题中基本没有涉及本章内容，而本章内容也是特别易出综合分析题，所以建议大家一定要进行本章内容的综合分析题训练。