2010年房地产基本制度与政策考点及例题解析55

现行城镇住房制度的基本框架

　　2003年8月12日国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），要求坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

　　（一）完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理

　　地方政府应根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。但任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

　　注：新的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007] 258号） 第二十四条规定：“经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度”。

　　（二）增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设

　　根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

　　《国务院办公厅转发原建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）要求，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。“十一五”时期重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报原建设部批准。各级城市（包括县城）人民政府要编制住房建设规划，直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报原建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。要编制年度用地计划。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。

　　（三）继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度

　　对能够保证居住安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。

　　严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。

　　（四）强化政府住房保障职能，建立和完善符合我国国情的廉租住房体制

　　廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇低收入家庭基本住房需求。《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》要求“拓宽资金筹措渠道，加快廉租住房建设”。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》提出，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。2007年8月7日，国务院出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），要求把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。逐步扩大廉租住房制度的保障范围，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。合理确定廉租住房保障对象和保障标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。健全廉租住房保障方式，城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。多渠道增加廉租住房房源，采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。确保廉租住房保障资金，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

　　例题1：廉租住房保障资金的有（ ）（2007年试题）

　　A．财政预算资金

　　B．房屋维修资金

　　C．土地出让净收益

　　D．住房公积金增值收益

　　E．.廉租住房预售资金

　　答案：ACD

　　解析：《廉租住房保障办法》第九条规定，廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金包括：（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；（二） 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；（四）政府的廉租住房租金收入；五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。

　　例题2：政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（ ）（2007年试题）

　　A．商品住房

　　B．限价商品住房

　　C．经济适用住房

　　D．廉租住房

　　答案：D

　　解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。