房地产市场调研的内容

    房地产市场调研的主要内容包括：

    1.房地产市场环境调研

    （1）政治法律环境调研：政治法律环境调研主要是了解对房地产市场起影响和制约作用的政治形势，国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化等，

    包括：

    ①各级政府有关房地产开发经营的方针政策，如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及地价政策、人口政策和产业发展政策等；

    ②各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划等；

    ③国家有关法律法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、反不正当竞争法等；

    ④政府有关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等；

    ⑤政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。

    （2）经济环境调研：主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。

    （3）社会文化环境调研：主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理乃至对生活的态度、对人生的价值取向等。

    （4）社区环境调研：内容包括社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。

    2.房地产市场需求调研

    房地产市场需求调研主要包括：

    ①房地产消费者调研：房地产消费市场容量调研主要是调研房地产消费者的数量及其构成；

    ②房地产消费动机调研：房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起人们购买房地产产品的愿望和意念；

    ③房地产消费行为调研：房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费过程中的具体表现。

    3.房地产市场供给调研

    房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。它主要调研以下几个方面：

    （1）行情调研：即整个地区市场，房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率；

    房地产市场的销售状况与销售潜力；房地产市场产品的市场生命周期；

    房地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数量、是否存在着市场空隙；有关同类房地产企业的生产经营成本、价格、利润的比较；

    整个房地产产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；新产品定价及价格变动幅度等。

    （2）市场反响调研：

    ①现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；

    ②新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。

    （3）建筑设计及施工企业的有关情况调研。

    4.房地产市场营销活动调研

    （1）房地产市场竞争情况调研：市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。

    （2）房地产价格调研：房地产价格的高低对房地产企业的市场销售和盈利有着直接的影响，积极开展企业房地产价格的调研，对企业进行正确的市场产品定价具有重要的作用。

    （3）房地产促销调研：广告是促进房地产商品市场销售的一种重要手段，广告促销的效果是房地产企业所关注的一个问题。促销调研的主要内容包括：

    ①房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择；

    ②房地产广告的时空分布及广告效果测定；

    ③房地产广告媒体使用情况的调研；

    ④房地产商品广告计划和预算的拟定；

    ⑤房地产广告代理公司的选择；

    ⑥人员促销的配备状况；

    ⑦各种营业推户活动的租售绩效。

    （4）房地产营销渠道调研：一个营销渠道执行的功能是把商品从生产者那里转移到消费者手里。