2011年房估师考试理论与实务自测题14

　　1．某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/㎡.若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为（ 　）元/㎡。
　　A．3000
　　B．4500
　　C．5200
　　D．5600

　　2．某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（ 　）万元。
　　A．280
　　B．285
　　C．290
　　D．295

　　3．某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（ 　）万元。
　　A．4580
　　B．5580
　　C．6580
　　D．7580

　　4．某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ 　）万元。
　　A．536
　　B．549
　　C．557
　　D．816

　　5．某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，一直报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（ 　）万元。
　　A．4023.04
　　B．4074.10
　　C．4768.50
　　D．5652.09

　　6．实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ 　）。
　　A．过去数据简单算术平均法
　　B．过去数据加权算术平均法
　　C．未来数据简单算术平均法
　　D．未来数据加权算术平均法

　　7．在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ 　）。
　　A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
　　B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
　　C．销售费用和销售税费
　　D．开发成本和管理费用

　　8．某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/㎡，2450元/㎡，2650元/㎡，2830元/㎡和3000元/㎡，其增减量的权重分别为0.1．0.3．0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（ 　）元/㎡。
　　A．3100
　　B．3195
　　C．3285
　　D．3300

　　9．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（ 　）预测房地产的未来价格。
　　A．数学曲线拟合法
　　B．平均增减量法
　　C．平均发展速度法
　　D．移动平均法

　　10．某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/㎡和4800元/㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（ 　）元/㎡。
　　A．4800
　　B．5124
　　C．5800
　　D．7124

　　答案：1.D　2.A　3.D　4.A　5.C　6.C　7.C　8.B　9.B　10.C