2011年房估师案例分析第三章冲刺内容15

　　（五）房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

　　（1）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

　　考虑直接损失和间接损失

　　有形损失和无形损失

　　当前损失和未来预期损失

　　各类损失的量化是评估的关键

　　（2）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

　　商品房质量缺陷价值减损的经济意义是效益的减少、费用的增加与经济寿命的减少，因此导致效益的减少和费用的增加的商品房质量缺陷估价可采用减损资本化法来评估。对可修复的商品房质量缺陷可采用重置成本法估价，对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价。对有类似商品房质量缺陷价值减损案例的，可采用市场法进行估价，也可以将存在质量缺陷的商品房价值与不存在质量缺陷的类似商品房价格比较采用价差法进行估价。也可根据缺陷程度的影响程度分析，在不存在质量缺陷的类似商品房价格的基础上进行缺陷影响程度的修正求取商品房质量缺陷的减损值，缺陷影响程度的修正值采用特尔菲技术进行意愿调查确定。

　　七、房地产租赁价格评估

　　（一）房屋租赁价格评估的特点

　　（1）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

　　（2）租约对租金估价有一定的影响

　　如为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金。租约期外的租金则采用正常客观的租金标准。租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如租约所约定的租金客观合理，一般应根据该租金估价；如与市场租金标准相差较大（或高、或低），租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。

　　（3）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。根据《城市房地产管理法》等法律、法规和政策的规定，以营利为目的出租划拨土地使用权的房屋，其租赁价格评估应同时给出租金中所含的土地收益值。房屋租赁价格中应含土地收益值，而房租中的土地收益为上缴国家部分，因此，需要将土地收益值单独列示。

　　（二）房屋租赁价格管理的法律规定

　　（1）房屋租赁价格应以合同形式载明

　　（2）不同用途房屋租赁价格管理规定

　　（3）私房租赁价格管理规定

　　房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。如私房为住宅用房，其租赁价格的确定应符合政府有关规定标准。

　　（三）房屋租赁价格评估常用的估价方法

　　（1）市场法

　　（2）收益法

　　（3）成本法

　　八、房地产课税估价

　　（一）房产税估价

　　（二）土地增值税估价

　　（三）契税估价

　　九、企业各种经济行为涉及的房地产估价

　　（一）企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

　　（1）房地产权属发生转移

　　（2）房地产权属不发生转移

　　（二）估价的假设前提：保持现状或转换用途前提

　　（三）估价方法的选用

　　（1）房地产权属发生转移的估价。保持现状选用市场法、成本法估价；转换用途前提选用假设开发法、收益法

　　（2）房地产权属不发生转移的估价。市场法、成本法、收益法估价