2011年房估师案例分析第三章冲刺内容9

　　（四）城市房屋拆迁估价应注意的问题

　　1.拆迁估价的估价对象

　　（1）依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

　　（2）依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地基础设施配套建设费和土地开发及其它费用。如果当地政府另有规定的，可从其规定。

　　（3）取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。

　　（4）“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；”故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿，”估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。

　　（5）被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

　　（6）对于房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施；附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。

　　2.拆迁估价委托人的合法性

　　拆迁人的合法性：拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

　　3.拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

　　价值标准：为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

　　估价时点：一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。