2009年房地产估价师案例分析真题（5）

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    地产估价技术报告

    一、个别因素分析（略）

    二、区域因素分析（略）

    三、市场背景分析（略）

    四、最高最佳使用分析（略）

    五、估价方法选用（略）

    六、估价测算过程（略）

    市场法

    市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。

    计算公式：

    估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

    可比实例选择

    区域市场同类项目售价等数据组见下表：（略）。

    根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：

    可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27㎡，建筑面积为98741.45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。

    可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77㎡，建筑面积为34198.63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为2007年10月。

    可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为2008年5月。