05年房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试真题及答案

　　（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

　　请问：

　　1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?

　　2.装修补偿应如何确定?

　　3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

　　（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

　　请问：

　　1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?

　　2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?

　　3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

　　（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

　　请问：

　　1.这样的做法有哪些错误?

　　2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?

　　二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符各题意）

　　（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

　　1.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（　）。
　　A.押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
　　B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
　　C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险
　　D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险

　　2.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（　）。
　　A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
　　B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年挣收益
　　C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
　　D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

　　3.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（　）。
　　A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
　　B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
　　C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
　　D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金

　　4.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，：估价结果为3500万元，则（　）。
　　A.3500万元是该宾馆的公开市场价值
　　B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
　　C.3500万元是保险事故发生后的损失价值
　　D.投保时，保险金额不能超过3500万元

　　（二）某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。

　　5.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（　）。
　　A.道路扩宽后，交通发生变化
　　B.绿地率发生变化
　　C.公共配套设施发生变化
　　D.土地形状发生变化

　　6.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（　）。
　　A.噪声和污染程度发生变化
　　B.土地形状发生变化
　　C.人口密度发生变化
　　D.出行便捷程度发生变化

　　7.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（　）
　　A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
　　B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
　　C.用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
　　D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度

　　（三）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。

　　8.针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（　）。
　　A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
　　B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
　　C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告
　　D.视委托人要求进行估价并出具估价报告

　　9.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（　）。
　　A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价
　　B.只能对两个厂区的土地进行估价
　　C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价
　　D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价

　　10.对乙厂区的土地估价的思路应当是（　）
　　A.按出让土地使用权评估其公开市场价值
　　B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
　　C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
　　D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费

　　三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得加分）

××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面及目录（略）
致委托方函（略）
估份师声明（略）
估价的假设与限制条件（略）

房地产估价结果报告

　　一、委托方（略）

　　二、估价方（略）

　　三、估价对象

　　1.区位状况（略）

　　2.实物状况（略）

　　3.权益状况（略）

　　四、估价目的

　　为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

　　五、估价时点

　　2005年4月18日

　　六、价值定义

　　本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。

　　七、估价依据（略）

　　八、估价方法

　　估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价

　　九、估价结果

　　经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。

　　大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

　　十、估价人员（略）

　　十一、估价作业日期

　　2005年4月16日至2005年4月22日

　　十二、估价报告应用的有效期（略）

估价技术报告

　　一、个别因素分析（略）

　　二、区域因素分析（略）

　　三、最高最佳使用分析（略）

　　四、估价方法选用

　　估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、或本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：

　　1.根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。

　　2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。

　　3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。

　　五、估价测算过程

　　（一）假设开发法分析测算过程

　　假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法

　　1.采用的公式：

　　估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费

　　2.估价对象开发完成后房地产价值的测算。

　　运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。

　　市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　（1）采用的公式：

　　（2）所选可比实例（表1）。

表1　　可比实例情况表

　　（3）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。

　　（4）交易日期调整。近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、c均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。

　　（5）房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。

　　1）区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表2）。

　　2）个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调接的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表2）。

表2　　房地产状况具体调整

　　（6）比较修正计算

　　从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：

　　（3009+2980+2963）/3=2984元/m2

　　（7）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：

　　2984×39820.80=11882.53元

　　3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2（含地下建筑面积3998.00m2），第21,22,23栋总建筑面积23221.80m2（含地下建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。

　　（1）续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元m2，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：

　　24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95万元

　　（2）室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00万元

　　（3）估价对象的续建成本合计

　　4917.95+71.00=4988.95万元

　　4.管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3％。

　　4988.95×3％=149.67万元

　　5.销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8％。

　　11882.-53×8％=950.60万元

　　6.开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15％，续建成本为4988，95万元，

　　开发利润为：

　　4988.95×15％=748.34万元

　　7.投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：

　　在建工程价值×4.1％。

　　8.运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：

　　（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27万元

　　（二）成本法分析测算过程

　　成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。

　　采用的公式：

　　估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　1.土地取得成本

　　运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。

　　土地取得成本单价=1717.18元/m2（计算过程略）

　　估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：

　　1717.18×23667.00=4064.05万元

　　2.开发成本

　　（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元（计算过程略）

　　（2）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。

　　（3）建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：

　　39.82+318.57+196.62=555.01万元

　　3.管理费用

　　管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2％～4％，本次评估取其中问值，即按开发成本的3％计取：

　　555.01×3％=16.65万元

　　4.投资利息

　　按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76％。

　　555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81万元

　　5.销售税费

　　估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。

　　6.开发利润

　　经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15％，本次评估取利润率15％。

　　555.01×15％=83.25万元

　　7.运用成本法的估价结果

　　4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77万元

　　六、估价结果确定

　　运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50％，成本法估价结果权重为50％，则估价对象房地产价值为：

　　4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52万元

　　则估价对象房地产价值为人民币4792152万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整

附件（略）

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）

　　对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料

　　估价对象相关资料

　　估价测算如下（节选）：

　　（一）年有效毛收入

　　22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元

　　（二）年运营费用

　　1.年维修费用

　　25000×2000×2％=1000000元

　　2.年管理费用

　　年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

　　　　　　　=13068000×3％+500×50％=692040元

　　3.年营业税及附加

　　年营业税及附加=13068000×5.55％=725274元

　　4.年运营费用小计

　　年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元

　　（三）年净收益

　　年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686元

　　（四）估价结果

参考答案

　　一、问答题

　　（一）答：

　　1.在估价程序上应特殊注意：

　　（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作（未说明无利害关系给0分）并在报管中做出相应说明。

　　（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。

　　（3）公示期满后一估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人并由委托人向被拆迁人转交分户报告。

　　2.被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定：协商不成的，可以通过委托评估机构确定。

　　3.拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。（或按完全产权评估）

　　（二）答：

　　1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业：估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人（或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对委托人负责；③法院是委托人，借款企业不是委托人）。

　　2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。

　　3.应注意以下费用：

　　（1）拍卖机构佣金；

　　（2）补缴土地使用权出让金；

　　（3）房地产交易相关税费；

　　（4）估价机构的评估费用；

　　（三）答

　　1.错误

　　（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；

　　（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；

　　（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；

　　（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）

　　2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

　　二、单项选择题

　　（一）1.A

　　2.D（关于净收益的，D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润）

　　3.C

　　4.D（关于保险评估3500万元的，D为保险金额不能超过3500万元）

　　（二）5.B（关于小区减值的，B为绿地率减少）

　　6.D（关于小区增值的，D为交通条件改善）

　　7.C（关于小区估价的，C为改变前后分别估价，求差额）

　　（三）8.B（关于出几个报告的，B为出两份报告）

　　9.A（关于甲乙厂区估价的，A为甲乙厂区的房产和土地都要估价）

　　10.B（关于乙厂区土地估价的，B为市场价格扣减土地出让金）

　　三、指错题

　　1.结果报告缺估价原则；

　　2.结果报告中缺少估价方法定义；

　　3.技术报告缺市场背景分析；

　　4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税1

　　5.市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致；

　　6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）；

　　7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样；

　　8.续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建取值900元/m2缺少具体说明）；

　　9.假设开发法中未扣除转业费、开发过程中的税费；

　　10.假设开发法中未扣减利息；

　　11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用××置业公司的；

　　12.假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润；

　　13.成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对；

　　14.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本；

　　15.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本；

　　16.成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期；

　　17.成本法中应该考虑销售税费；

　　18.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本；

　　19.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分；

　　20.估价结果缺少单价。

　　四、改错题

　　1.有效毛收入的计算不应包括物业费

　　22000×50×12×（1-10％）=11880000元

　　2.管理用房未出租不应算空置

　　年管理费用=年有效毛收入×3％=13068000×3％=392040元

　　3.遗漏房产税

　　房产税：有效毛收入×12％=13068000×12％=1568160元

　　年费用合计：

　　4项：1000000+356400+725274+1425600=3507274元

　　年净收益=11880000-3507274=8372726元

　　4.估价结果中计算收益年限取值错误，应为45年。