09年房地产估价师案例分析---房地产估价技术路线的确定（7）

1.确定评估结论的依据应该是：

A.以1 500万元作为评估价值
B.以(1 400+1 580)/2=1 490万元作为评估价值
C.以1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值
D.以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值

2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定为：

A.1993年12月
B.1995年7月
C.项目转让日期
D.项目建成日期

3.该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应该如何选择：

A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态
B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态
C.估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态
D.估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态

例1—1是1998年房地产估价师执业资格考试《房地产估价案例与分析》的一道试题，这个题主要就是考房地产估价技术路线的确定。

例1—1提的三个问题反映了三种不同的估价目的，需要了解的估价基本事项不同，相应的估价技术路线也各异。

第一问涉及的估价目的是确定甲方实际应支付给乙方的工程款，因此其估价技术路线是：1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值，估价时点是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日。
第二问是确定项目转让的价格，因此其估价技术路线应该是采用假设开发法确定项目在转让时点的价格，这个价格与第一问提到的“甲方实际应支付给乙方的工程款”是完全无关的。
第三问是确定估价对象1998年5月建成时的售价，因此要按照估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。

在这个例题中，估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况等估价基本事项与估价对象的价格内涵和价格形成过程，以及与估价技术路线之间的关系体现得非常充分。