2011年房估师考试案例与分析命题试卷二（3）

    一、问答题

    （一）1、一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确的落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。

    2、依据大厦的现状，一般认为就是采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，是对成本开发期间费用进行估算。

    （二）解法一：对此题分析如下。

    1.估价报告中的待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。

    2.收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。

    3.房地产估价中所用的成本应是估价时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本，所以两者是不同的。

    解法二：

    1.（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。

    （2）净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。

    （3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等。

    2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）。

    3.估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均客观成本（或实际成本是历史的，不一定是社会平均客观成本）。

    （三） 1.银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。

    2.抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。

    3.由于短期（快速）和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。

    4.房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。

    5.如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。