2011年房估师考试案例与分析命题试卷二（1）

    一、问答题

    （一）某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1-3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2.大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。

    请问：1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法？为什么？2、写出估价技术路线。

    （二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。

    请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

    （三）某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该l00万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。

    请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？

    二、单项选择题

    （一）某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

    1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价，以下说法正确的为（）。

    A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

    B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

    C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

    D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

    2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径中的（）。

    A.自行改变

    B.经上级主管部门批准改变

    C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

    D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

    3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）。

    A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和

    B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

    C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

    D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

    4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（）。

    A.该两幢房屋的正常市场价值

    B.该两幢建筑物的重新建造成本

    C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

    D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值