2011年房估师考试案例与分析命题试卷一（2）

    （一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

    1.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。

    A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险

    B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险

    C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险

    D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险

    2.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。

    A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益

    B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益

    C.该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益

    D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

    3.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。

    A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧

    B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息

    C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金

    D.在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金

    4.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3 500万元，则（ ）。

    A.3 500万元是该宾馆的公开市场价值

    B.3 500万元是该宾馆房地产的公开市场价值

    C.3 500万元是保险事故发生后的损失价值

    D.投保时，保险金额不能超过3 500万元

    （二）某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%.

    5.收益期限为无限年时，房地产在估价时点的收益价格

    此公式中的假设前提不包括（ ）。

    A.净收益每年不变

    B.报酬率大于零

    c.收益期限为无限年

    D.净收益为无穷大

    6.该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

    A.40

    B.91.52

    C.94.12

    D.95

    7.收益法是以（ ）为基础的。

    A.预期原理

    B.当前情况

    C.成本理论

    D.假设理论

    （三）某宗房地产的正常成交价格为2 500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%.

    8.卖方实际得到的价格为（ ）元/m2.

    A.2 325

    B.2 500

    C.2 560

    D.2 625

    9.买方实际付出的价格为（ ）元/m2.

    A.2 325

    B.2 500

    C.2 560

    D.2 625

    10.在百分率法中，交易情况修正系数应以（ ）作为基准来确定。

    A.正常成交价格

    B.正常市场价格

    C.平均市场价格

    D.买方实际支付价格