2011年房估师案例分析第三章冲刺内容8

　　四、城市房屋拆迁估价

　　（一）城市房屋拆迁估价的标准与方法

　　1.城市房屋拆迁估价标准：是指为确定被拆迁房屋货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

　　2.拆迁补偿估价价格内涵：根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁入协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

　　（二）城市房屋拆迁估价的方法

　　拆迁估价一般应当采用市场法。不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

　　（三）城市房屋拆迁估价技术路线

　　（1）“标本房屋”市场价格评估技术路线

　　1）确定“标本房屋”的基本条件

　　建筑类型、建造年代、建筑结构、楼层、户型、朝向、面积、装修。

　　2）选择“标本房屋”

　　在每一拆迁区片内一般选择一套“标本房屋”。如果在拆迁片区跨越两个或多个拆迁区位等级（或土地级别）时，则所跨的每一拆迁区位等级（或土地级别）都应选择一套“标本房屋”，作为相应拆迁区位等级（或土地级别）内各拆迁房屋的比较基准。

　　3）评估“标本房屋”的市场价格

　　4）评估确定其他拆迁房屋的市场价格

　　（2）“典型房屋”市场价格评估技术路线

　　比“标本房屋”更细致、更具体。

　　1） 对拆迁房屋按房屋使用类型分为居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等

　　2） 对同一用途类型房屋按建筑类型（层数）、建造年代、建筑结构等因素进一步划分为不同房屋类别。

　　3） 在同一房屋类别内选取一个“典型房屋”

　　4） 评估“典型房屋”的市场价格

　　5） 建立“典型房屋”市场价格的修正体系

　　6） 利用“典型房屋”市场价格及其修正体系，评估确定其他拆迁房屋的市场价格。

　　（3）区位指导价市场价格评估技术路线

　　评估思路以区位指导价为基础，将补偿价格分为区位补偿价和房屋重置价

　　1）补偿价格＝区位补偿价+房屋重置成新价

　　2）区位补偿价＝区位指导价×修正系数

　　3）区位指导价为依据当地的土地级别由政府指定公布，

　　4）房屋重置成新价＝房屋重置价×成新率×（1+各其他因素差价率之和）

　　运用此方法注意问题：

　　一是土地级别要反映市场及客观情况变化；二是区位补偿价和房屋重置价反映和体现市场价格水平和建筑物重置价水平。三是建筑物折旧，考虑使用年限和成新率，以实际观测的成新率为主。