2011年房估师案例分析第三章冲刺内容7

　　（7）市场变现能力分析

　　根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”

　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性等方面的分析，假定在估价时点拍卖或者变卖时抵押物最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

　　拍卖变现时的费用、税金，主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费；营业税及附加、印花税、应补缴的土地出让价款等。报告中应加以提示。

　　由于以上原因，房地产估价师进行房地产抵押估价活动时，应当掌握抵押房地产的特点。并关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性及快速变现能力进行定性分析。经过分析，如果确认抵押房地产本身及市场因素造成变现能力较差，更要加以提示。

　　（8）说明与风险提示

　　估价师在估价报告中，应从专业角度向估价报告使用者作出提示：估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　　房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。

　　在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

　　抵押期间，随着时间推移，若经营管理不利、房地产过度使用、使用价值贬损、市场泡沫等困素会使抵押房地产价值下降。估价师应对主要可能的引起价值变化的风险，特别是降低价值的风险，如预期风险、损耗风险，法律风险，先解押、抵押登记生效、通知租户、划拨地补缴出让金等等加以说明，提出专业性的提示及建议，提请抵贷双方注意。