2011年房估师案例分析第二章冲刺内容2

　　二、商业房地产估价

　　商业房地产指用于商业目的的房地产。

　　（一）商业房地产的特点

　　商业房地产指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、百货店、专卖店、仓储商店等。

　　1.收益性

　　2.经营内容多，业态多样

　　3.出租、转租经营多，产权分散复杂

　　4.装修高档而复杂

　　5.垂直空间价值衰减性明显

　　（二）影响商业房地产价格的因素

　　1.影响商业房地产价格的区位状况

　　（1）地段繁华程度。（2）交通条件。（3）临街状况。

　　2.影响商业房地产价格的实物状况

　　（1）建筑品质及内部格局。（2）楼层。（3）净高。（4）面积。（5）装修。（6）无形价值。

　　（三）商业房地产估价的常用方法

　　商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

　　1.收益法。

　　商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。注意净收益、受益年限、报酬率的确定。

　　2.市场法。

　　商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易（比较）实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。也可用市场法进行租金的估算。

　　3.成本法。

　　在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助。