2011年房估师案例分析第一章冲刺内容8

　　（三）估价技术报告可能存在的错误

　　“估价技术报告”应包括以下7项内容：

　　1.实物状况分析或个别因素分析

　　注意因素分析与估价对象相吻合，如：

　　（1）商业：要具体分析用途、用地面积、临街状况、建筑品质及内部格局、楼层、净高、建筑面积、装修、无形价值等内容。

　　（2）住宅：要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、装修、朝向、楼层等内容。

　　（3）工业：要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。

　　（4）写字楼：要具体分析用地面积、外观形象、内部装修、设施设备、智能化程度、物业服务水平、组户类型、楼层、建筑面积、可出租面积等内容。

　　2.区位状况分析或区域因素分析

　　注意分析因素与估价对象相吻合，如：

　　（1）商业：要具体分析繁华程度、交通条件、临街情况等内容；

　　（2）住宅：要具体分析交通条件、生活服务设施、公用配套设施、环境状况等内容；

　　（3）工业：要具体分析区域、地理位置、交通、基础设施等内容。

　　（4）写字楼：集聚程度、交通条件、临街状况、周边环境。

　　3.市场背景分析

　　市场背景分析需要有详细的分析过程，包括过去、现在和可预见的未来的市场状况分析，从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素。市场背景分析过于简单也可视为一项错误。如，写字楼使用住宅的市场背景。

　　4.最高最佳使用分析

　　最高最佳使用分析应说明房地产现状和规划要求、估价用途的确定。

　　5.估价方法的选用

　　“估价方法的选用”要详细阐述估价技术思路、选用估价方法的理由、以及这些估价方法的定义。其可能存在的错误在后面的“估价方法选用错误”详细阐述。

　　6.估价测算过程

　　“估价测算过程”要详细说明估价方法的测算过程、参数选取等内容。其可能存在的错误在后面的“估价方法运用错误”详细阐述。

　　7.估价结果的确定

　　“估价结果的确定”要详细说明估价结果及其确定的理由。其可能出现的错误主要表现在：

　　（1）确定估价结果的理由不充分。两个结果，如何得到最后结果，没有说明，如权重差别大没有说明原因。估价结果需要有理由来支持（如：估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）。如：“根据上述计算，确定估价结果为XX万元”，而确定的“估价结果”又与计算结果不一致的情形属于“确定估价结果的理由不充分”。

　　（2）最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。否则，视为错误。