2011年房估师案例分析第一章冲刺内容1

　　第一章　房地产估价文书写作

　　历年具体考试内容：

　　2009年指错：

　　1.致委托人函中缺估价对象的详细说明

　　2.致委托人函中缺估价报告应用有效期

　　3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）

　　4.估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明

　　5.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍

　　6.估价对象中缺区位状况说明或介绍。

　　7.估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等。

　　8.估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》

　　9.估价原则缺谨慎原则

　　10.估价报告中缺变现能力分析

　　2008年指错：

　　1.估价原则不必考虑谨慎原则；

　　2.估价报告有效期表述不正确；

　　3.缺少权益（土地权益）状况因素说明与调整；

　　4.估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致

　　2008年改错：

　　1.价格定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值

　　2.估价时点错，应为2008年8月30日

　　3.估价依据缺指导意见（即缺《城市房屋拆迁估价指导意见》）

　　4.估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估

　　2007年指错：

　　1．致委托人函中缺少估价目的。

　　2．注册房地产估价师声明缺少参加实地勘察的估价人员姓名。

　　3．结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。

　　4．结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。

　　5．结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人。

　　6．未考虑抵押情况对价值的影响。

　　7．他项权利日期不够具体。

　　8．结果报告中估价目的叙述不清。

　　9．没有说明估价方法选用理由。

　　10. 附件缺少房屋共有权证复印件。

　　11．附件缺少估价对象内部照片。

　　12．附件缺少他项权利证明。

　　2006年指错：

　　1.致委托方函缺估价时点。

　　2.致委托方函缺估价报告应用的有效期。

　　3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。

　　4.结果报告估价方法中缺估价方法定义（或各种方法未做说明）。

　　5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误。

　　2005年指错：

　　1.结果报告缺估价原则；

　　2.结果报告中缺少估价方法定义；

　　3.技术报告缺市场背景分析；

　　4.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分；

　　5.估价结果缺少单价。

　　2004年指错：

　　1.致委托人函中没有说明估价时点；

　　2.致委托人函中缺法定代表人的签名；

　　3.估价方法中未说明计算方法的定义；

　　4.估价报告不完整，缺少附件。

　　2003年指错：

　　1.估价时间用语错误，应为估价时点；

　　2.缺少估价原则；

　　3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义；

　　4.未说明估价结果确定的理由