2011年房估师案例分析第一章冲刺内容13

　　三）成本法运用可能出现的错误（2003指错题、2004改错题、2005指错题）

　　（1）没有选择估价时点的客观成本；

　　（2）房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有7大项：①土地取得费用；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成等）；

　　（3）销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误（销售税费的依据是销售收入而不是成本，各税种计税方式必须明确，税费通常为“两税一费”，不包括所得税和土地增值税等）；成本法中未考虑相关销售费用。

　　（4）投资利息计算错误，主要包括：①计息项目有4项，即土地取得费用、开发成本和管理费用和销售费用，不能缺项也不能多项，否则就存在错误（如销售税费计算利息）；②计息期确定错误；③利率确定错误。

　　（5）开发利润计算错误，主要包括：①利润率缺乏依据；②利润率与利润计算基数不对应（正确的对应关系是：

　　“直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”

　　“投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”

　　“成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”

　　“销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”）；

　　（6）如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与估价时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响的修正；基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；基准地价修正法中，已经过年限错计算错误；

　　（7）重置价格公布之日与估价时点有时差，而未进行“时差”对价格影响的修正；

　　（8）建筑物折旧的计算公式、折旧年限计算错误、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；

　　（9）计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误；

　　（10）分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例；

　　（11）对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正；

　　（12）若市场状况不稳定，未对市场状况对价格影响进行修正；

　　（13）残值率与《房地产估价规范》中的规定不一致（正确的是：①钢筋混凝土结构为0；②砖混结构一等为2%；③砖混结构二等为2%；④砖木结构一等为6%；⑤砖木结构二等为4%；⑥砖木结构三等为3%；⑦简易结构为0）；

　　（14）成新率的确定缺少依据或《房地产估价规范》不一致或计算错误（正确的是：①完好房为八、九、十成新；②基本完好房为六、七成新；③一般损坏房为四、五成新；④严重损坏房及危险房为一、二、三成新）；

　　（15）建筑物折旧年限要以经济寿命为准，否则就是错误；

　　（16）纯计算错误。