2011年房估师案例分析第三章冲刺内容11

　　五、 房地产强制拍卖估价

　　（一）强制拍卖估价含义

　　强制拍卖是指国家执法机关依法对被查封扣押的财产实行公开竞价，把物品卖给出价最高的竞买人，以清偿债务为目的的一种强制执行行为，是法定委托拍卖方式的一种。在强制拍卖过程中，相关部门需要确定拍卖保留价，委托房地产估价机构提供服务，这种估价就是房地产强制拍卖估价。

　　拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

　　（二）房地产强制拍卖估价的特点

　　1.强制处分。强制性的司法行为，原产权人没有权利讨价还价，通常由法院主持。

　　2.快速变现。处分房地产要在规定的时间完成，买受人在较短的时间决定购买，没有充足的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解，特别是较短时间支付全部价款，风险大，属于非正常交易，价格较正常价格低。

　　3.市场需求面窄、推广力度小。仅以拍卖公告形式宣传

　　4.消费者心理因素。心理预期价格低

　　5.购买者的额外支出。1%——5% 拍卖佣金+估价费用

　　（三）房地产强制拍卖估价的技术路线

　　评估估价对象正常市场的价格水平，拍卖保留价由人民法院参考评估价进行确定。

　　可选市场法、收益法、成本法评估

　　（四）房地产强制拍卖估价的类型与方法

　　1.商品房。完全产权，可选市场法、收益法、成本法评估

　　2.行政划拨地上的房产

　　（1）以完全商品房产权进行估价，拍卖后从拍卖价款中扣除应补地价款及卖方税费。可选市场法、收益法、成本法评估。

　　（2）以房地产的权益价格，即完全商品房的价格减去应补地价进行评估，可选市场法、收益法、成本法评估完全产权下的正常市场价格，再评估应补缴的地价。

　　（三）在建工程

　　可选假设开发法、市场法、成本法评估。