2011年房估师考试制度与政策知识点5

    二、现行城镇住房制度的基本框架

    2003年8月12日，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

    1、完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理

    经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。

    2、增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设

    根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

    3、建立和完善廉租住房制度，继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度

    强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

    例题：（  ）是具有保障性质的政策性商品住房……

    A、经济适用住房      B.廉租住房      C.普通商品房      D.办公用房

    答案：A

    第三节  城市土地使用制度改革

    中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。所谓行政划拨，是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：①土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。②国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。

    所谓无偿无限期使用，是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。

    所谓禁止土地使用者转让土地，是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转让给其他单位或个人使用。

    中国传统城市土地使用制度通过几十年的实践，证明存在着许多弊端，主要表现在如下方面：①不利于土地的合理利用；②不利于正确评价企业的绩效；③有违按劳分配原则；④不利于城市建设；⑤产生不正之风。

    例题：中国传统的城市土地使用制度包括（  ）制度。

    A、土地实行行政划拨      B.无偿无限期使用      C.有偿有限期使用      D.禁止土地使用者转让土地

    答案：ABD

    一、城市土地使用制度改革的进程

    中国传统城市土地使用制度的改革有一个发展过程。这个发展过程突出表现在下列五个方面：①征收土地使用费；②开展土地使用权有偿出让和转让；③制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；④修改宪法和土地管理法；⑤制定全国性的土地使用权出让和转让条例。

    （1）征收土地使用费。征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合营企业提出的。

    1988年9月27日，国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，该条例指出，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。

    （2）开展土地使用权有偿出让和转让。1987年下半年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点，做法是国家出让土地使用权及允许进行土地使用权抵押。

    （3）制定地方性土地使用权有偿出让转让法规。为了使土地使用权有偿出让、转让活动法律化，做到有法可依，自1987年11月起，各地先后制定和颁发了地方性的土地使用权有偿出让和转让的有关办法或规定。

    （4）修改宪法和土地管理法。

    1988年4月11日，出席七届全国人大一次会议通过宪法修正案，删去了宪法第十条第4款中不得出租土地的规定，改为：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这就为土地使用权制度改革的全面推开和深人发展扫清了道路。

    （5）制定全国性土地使用权出让和转让条例。1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例共八章五十四条，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权等问题作了明确规定。

    例题：中国传统城市土地使用制度的改革发展过程突出表现在（  ）方面。

    A、征收土地使用费      B.开展土地使用权有偿出让和转让      C.修改宪法和土地管理法      D.制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规    E、制定全国性的土地使用权出让和转让条例

    答案：ABCDE

    二、现行城市土地使用制度的基本框架

    中国城市土地使用制度经过改革探索，找到了一种既能维护土地公有制，又有利于市场经济运行的制度。这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将士地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。

    例题：现行城市土地使用制度的基本框架包括（  ）

    A、在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式出让给土地使用者      B.将士地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者      C.土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动      D.需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价

    答案：ABCD

    第四节    房地产法制建设

    目前，中国房地产的法律法规体系建设已取得了显着成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年颁布，1995年1月1日起实施。以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国土地管理法》 （1998年修订，1999年1月1日起实施。以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市规划法》（1989年颁布，1990年4月1日起实施。以下简称城市规划法）》。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈人了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了中国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。

    例题：中国房地产的法律法规体系构架由（  ）等构成。

    A、法律      B.行政法规      C.地方性法规、部门规章     D.地方性政府规章    E规范性文件和技术规范

    答案：ABCDE

    《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》既有分工，又相辅相成。

    《城市房地产管理法》是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。《城市房地产管理法》则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出了具体规定。

    《城市规划法》是“为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要”。《城市规划法》除规定了城市性质、发展目标和发展规模，重点是规范城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。

    《土地管理法》是“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。《土地管理法》主要是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征用，即征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。

    例题：（  ）制定目的是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。

    A、《土地管理法》      B.《城市规划法》      C.《城市房地产管理法》      D.《合同法》

    答案：C

    房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《城市私有房屋管理暂行条例，《中华人民共和国土地法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》、《（物业管理条例）等。

    房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、（城市房地产权属档案管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市危险房屋管理规定》。《城市异产毗连房屋管理规定》、《建筑装饰装修管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市廉租住房管理办法》等

    此外，还有《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《城市房地产市场评估管理暂行办法》、《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范》、《房产测量规范》等多项技术法规。

    目前，房地产管理的主要环节均有法可依，房地产法律法规体系基本建立，为住宅建设和房地产业的健康发展创造丁良好的上层建筑环境。

    例题：房地产的行政法规是以（  ）颁布的。

    A、中华人民共和国主席令      B.国务院房地产行政主管部门的部长令      C.国务院令      D.省政府省长令

    答案：Ｃ