2011年房估师考试制度与政策重点辅导1

    第三节  房地产经营管理

    一、 房地产项目转让

    1 、转让条件

    关于房地产项目转让条件，《房地产管理法》进行了详细规定。

    （1）以出让方式取得的土地使用权

    以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件：

    1） 只有出让合同成立，才允许转让。按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件。

    2） 只有完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

    （2）以划拨方式取得的土地使用权

    对于以划拔方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：

    1）由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；

    2）可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

    对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

    （A）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。      经济适用住房采取行政划拔的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续

    （B）私有住宅转让后仍用于居住的；

    （C）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

    （D）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

    （E）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

    （F）根据城市规划土地使用权不宜出让的；

    （G）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形；

    例题：对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于（   ）情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

    A经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地。

    B私有住宅转让后仍用于居住的；

    C按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

    D同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

    E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

    答案：ABCDE

    2、转让的程序

    转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

    （1）房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签定的合同的效力。为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。

    （2）未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

    （3）房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

    例题（判断）：1、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起10日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（  ）

    答案：错

    2、未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。（    ）