2011年房估师考试制度与政策知识点3

    第1讲　房  地  产  业

    一、内容提要：

    1、房地产业概述

    2、城市住房制度改革

    3、城市土地使用制度改革

    4、房地产法制建设

    二、考试要求：

    1、解房地产业的历史沿革，房地产生产方式改革。

    2、熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。

    3、掌握房地产业的概念和行业细分，房地产领域的基本法律、行政法规体系。

    三、内容辅导：

    第一节  房地产业概述

    一、房地产业的基本概念

    房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

    房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。

    例题：房地产业属于（  ）。

    A、第一产业      B.第二产业      C.第三产业      D.第四产业

    答案：C

    解析：由于房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，所以它属于第三产业 ，因此，应选C.

    房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。

    例题：房地产服务业又分为（    ）。

    A、 房地产咨询     B.房地产价格评估      C房地产经纪。      D物业管理。

    答案：ABCD

    1、房地产投资开发业

    房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

    房地产开发具有资金量大、回报率高，风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

    2、房地产咨询业

    房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目策划等。

    3、房地产价格评估业

    房地产价格评估，简称房地产估价或房地产评估，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。

    4、房地产经纪业

    房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖；不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁等业务。

    5、物业管理业

    物业管理是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。物业管理是一种经营型、企业化的管理，通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展和自我完善。

    中国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理的一种体制，具有如下几个重要特征：①管理者为政府职能部门，②管理单位并非企业，而属于事业性质；②管理对象是国有房产（或其他直管公房）；④管理手段基本上为行政手段，是福利型的管理；⑤业主和用户只能被动接受管理，别无选择；⑥管理内容单一，一般只限于对房屋及附属设备的维修、养护。

    有调查表明，人们在关心房价和质量之后，第三大关心的问题就是物业管理。实践证明，高质量、好信誉的物业管理能增强购房者的信任感和安全感，人住后会感到舒适和愉悦，会激发起购买欲望，极大地促进物业的销售。

    例题：（  ）是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

    A、房地产投资开发      B.房地产咨询业      C.房地产经纪业      D.物业管理业

    答案：A

    二、房地产业的地位和作用

    房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。

    例题：房地产业由于其关联度高，带动力强，已经成为国民经济的（  ）产业。

    A、次要      B.一般      C.第一      D.支柱

    答案：D

    三、房地产业的历史沿革

    房地产业在中国是一个既古老又新生的产业，大体上可以分为下列五个时期：

    （1）。1949年以前据有关文字记载，中国在3000年前就出现了田地的交换和买卖。长达2000年的封建历史时期，有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等  经济活动。19世纪中叶起，沿海一带的上海、广州等城市近代房地产业产生并得到了迅速发展。但所有这些都是以土地和房产的私有制为基础的。

    （2）1949—1955年。解放初期，首先接收了旧政府的房地产档案、确认产权归属、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击房地产投机和各种非法活动。其次，在全国各地先后建立了房地产管理机构，制定了有关政策规定。第三，国家在极其紧张的财政经费中，拨出专款改造旧社会遗留下来的棚户区和贫民窟，建造新住宅，改善贫穷居民的居住生活条件。

    （3）1956～1965年。使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。

    （4）1966～1978年。“十年动乱”时期，对城市房地产管理工作破坏极大。

    （5）1978年以后。这一时期，随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业便萌生了。

    例题：（  ）年，使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。

    A、1949年以前      B.1949—1955年      C.1956～1965年     D.1966～1978年   E、1978年以后

    答案：C