2011年房估师考试制度与政策知识点4

    第二节    城市住房制度改革

    中国房地产业的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革。

    例题：中国房地产业的发展主要得益于（  ）三项重大制度和体制的改革。

    A、城镇住房制度改革      B.城市土地使用制度改革      C.房地产生产方式改革      D.教育制度改革

    答案：ABC

    一、城镇住房制度改革的进程

    城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。中国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。对这种传统的城镇住房制度必须进行全面彻底的改革，实现机制转换，创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、社会化。

    中国城镇住房制度改革经历了三个阶段：

    1、城镇住房制度改革的探索和试点阶段

    1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。

    1979年开始实行向居民全价售房的试点。

    1982年开始实行补贴出售试点，即政府、单位、个人各负担房价的l／3.

    自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。这一时期的主要特点是针对传统住房制度的核心——低租金，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。

    2、城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

    1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以 来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。

    1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，制定了城镇住房制度改革的总体目标和分阶段目标，住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

    3、城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

    1994年7月，国务院下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。《决定》确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。

    “三改‘’即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化，专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主方式。

    “四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。

    1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：①停止住房实物分配，实行住房分配货币化；②建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；③继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场：④采取扶持政策，加快经济适用住房建设；⑤发展住房金融；⑥加强住房物业管理。

    主要体现以下三个方面：

    （1）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。

    新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素。经济适用住房开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。

    （2）建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。

    最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。最低收入家庭住房保障，原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。

    中低收人家庭购买经济适用住房。经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。

    （3）发放住房补贴。

    停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政，单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。

    例题：中国传统的城镇住房制度是一种以（  ）为特点的实物福利性住房制度。

    A、国家统包      B.无偿分配      C.低租金     D.无限期使用

    答案：ABCD

    例题：经济适用住房开发利润控制在（  ）以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。

    A、1%       B.2%       C.3%      D.4%

    答案：C