2011年房估师考试制度与政策知识点1

    土地估价机构风险与防范

    随着我国土地市场的建立和快速发展，以土地价格评估、土地登记代理和土地咨询为主要服务内容的土地中介机构获得了长足的发展。然而随着土地市场的不断规范，市场竞争越来越激烈，对土地中介机构的要求也越来越高，中介机构承担的责任也就越来越大。由于市场不确定因素的存在，中介机构在提高专业化服务的同时，也面临着各种各样的风险，因此对风险的防范不容忽视。

    土地中介机构的风险各种各样，有社会的、政策的，也有企业内部的，有法律方面的，也有技术层面的，有可控的，也有不可控的风险。有的风险是系统性的，有的风险却是非系统性的。系统风险是土地中介机构和从业人员所处的社会、政治、经济与市场环境所决定的。非系统风险是由机构本身业务运作或从业人员自身造成的。本文对土地估价机构如何防范上述风险提出一些建议，供有关人士参考。

    一、政策、制度变迁风险的防范

    目前我国的土地中介普遍处在初始发展阶段，土地中介领域的法律、法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。国家和主管部门会随着市场发展而不断调整或制定新的相关政策、法律法规。这种不断调整和出台的新政策必然使土地估价机构在一段较长的时间处在一个不确定的环境中，这种不确定就是土地估价机构面临的政策、法律风险，由于行业管理体制的变革，行业政策的变化及相关领域的政策变化（如土地开发政策、金融贷款政策）等所带来的行业整体风险。这种风险一般是全行业性的，但不同的机构所采取的应对措施不同、对其变化的敏感性程度不同，导致机构间抵御风险的能力存在着差异。

    为了把握或应对各种可能的政策不确定性，除了低头做事，还应抬头看路。抬头看路就是把握和洞悉行业发展规律、各发展阶段特点和存在问题，才能有效地预测国家政策的变化，从而做好相应对策，化被动应付为主动顺应，化风险为机遇。

    二、社会诚信风险的防范

    社会诚信不仅是一种理念，也是一种规则、体制、载体、资本，甚至是一种生产力。土地估价属于信用经济成分。土地估价所面对的客体是特殊形态的商品——土地，其独特的商品特性以及形态决定了服务的复杂性，时间长、专业性强、金额大，一般客户非常慎重。从业者不仅必须具备良好的专业素质，诚信也是必备条件。但在当前市场经济发展的“初级阶段”，诚信的力量还很孱弱，土地估价机构用不正当手段揽活，受利益驱动作不实估价报告等违规行为还大量存在。

    然而，我们必须清醒地看到诚信建设是一项系统工程，需要政府、行业组织、企业及执（从）业人员几方面来共同构建，而不单单靠政府和行业组织来推动。传统意义上的诚信是一种建立在人与人相互信任基础上的道德要求，现代意义上的诚信则必须上升为建立在规则与契约基础上的道德与法律的义务，成为人们自觉遵守的准则。其中，健全的信用规则、有效的司法保障、畅达的信息传递、科学的信用管理、良好的道德规范，是土地估价机构诚信体制建立的五个基本环节。在这些环节建设中还必须把握如下一些原则：

    1.坚持职业操守，力求估价报告客观、公正。

    诚信经营的最大体现是要排除外界各种干扰，按照土地市场规律和估价对象自身的客观情况进行独立的分析判断。同时通过内部规章制度和操作流程贯彻落实，公司董事会以决议的形式要求公司经营者规避防范经营风险、合法经营、诚信经营，要明确规定对于风险较大、评估价格严重偏离正常范围的业务，可以拒绝承接。对于风险较大的评估报告，估价师有权拒绝签字，单位拒绝签发。

    2.学会放弃、勇于放弃，坚持诚信，防范风险，确保品牌。

    评估机构在执业过程中，经常会遇到一些客户甚至是业务较大的客户，提出这样或那样的关于评估价格的不合理要求，评估人员要学会放弃。放弃的不过是一单不应该做的业务，放弃了不该承担的高风险，同时，却保留了诚信，获得了更多客户的认可和尊重，确保了逐步形成的估价品牌知名度不断增大。

    3.一诺千金，信守合同并全面认真履行。

    诚信经营就要做到一诺千金，不但遵守书面签定的合同，也要遵守口头约定的事项。不但要在签订合同之前努力表现、认真服务，合同签定后同样一如既往；不但要在收费之前认真履行，收费之后同样认真履行。不但全面履行合同约定，对合同之外客户提出的合理要求同样要尽自己所能给予满足。不但要出具合格的估价报告，还要做好说明、解释工作，使客户能够读懂估价报告，并学会如何使用估价报告。全面认真履行合同，尽最大努力满足客户的合理要求。

    4.建立信用保障体系，加大对失信行为的惩罚力度。

    首要的是建立信用保障体系，强化诚信观念。从惩罚的角度，大幅度提高失信的社会成本和经济成本，以此来为社会经济活动建立一道保护墙，使失信、背信、无信和骗信行为失去活动空间和立足之地，使诚实守信的机构人员能够获得褒扬，不诚实守信的机构和人员受到惩戒。

    三、业务风险的防范

    估价机构在承揽业务、执行业务过程中所形成的风险，如与委托方接触过程中资料获取与保密、双方权利义务的不合理或不严密等，可能会引起纠纷风险、责任风险等。这种风险与公司业务量和业务素质有关，业务量越大，风险越大，业务素质越高，风险越小。在估价机构内部，风险在机构与估价师之间的传递主要是由于内部管理和风险控制环节不完善而导致的。从风险的防范来说，建立完善的项目承接、资料调查、估价报告编写、价格与报告审核等流程，并上下监控，可以很好地防止风险在估价机构内部传递，从而降低业务风险的影响。

    在估价机构内部还有两种业务损失风险，一种为“黑单”风险，一种为“跑单”风险。“黑单”是指估价机构经营人员自己私下处理客户的估价业务，自己从中提佣，未将应得的费用交给单位。“跑单”是指经营人员得到有关信息后，避开估价单位与业主联系，估价单位在信息收集与服务方面做了很多工作，结果单子“跑”了。

    估价机构在“黑单、跑单”风险防范上，应把握住几个原则：一是信息公开化，客户的相关信息公开化，使得公司所有管理人员与经营人员了解客户的相关状况；二是业务操作公开化，经营人员联系的客户要做到信息透明公开；三是严格管理制度、奖惩制度，一旦出现“黑单、跑单”，处罚决不手软。

    四、市场风险的防范

    市场风险是由土地市场状况变化的不确定性给土地评估机构带来的风险。土地评估行业由于土地本身特质的自然性，以及由此衍生的社会经济特性所决定的高风险特征，决定了土地评估机构风险具有其自身的特点。

    1.评估价格与评估对象实际价值之间的差异所形成的风险。

    在估价中所采用方法失当、参数确定不合理、对市场资料和市场价格掌握不全面等，都会引起定价过程失误，从而造成价格偏差。当然，有的价格偏差是无意识产生的，有时也是估价师有意识确定的，如迫于委托方的特殊要求，或者估价者自身的某种特殊考虑等，只考虑眼前利益，故意将价格定高或定低等。

    2.估价人员对有关政策法规掌握不全面、使用不合理所引起的估价失误而造成的风险。

    估价人员未能全面掌握最新的法规政策，对地方的一些特殊规定不了解等，尤其目前我国正处于体制变革时期，有关政策规定变动频率比较大，而且各地均会根据本地的特点出台不同的规定，这给估价人员带来很多麻烦，稍不留意就有可能埋下隐患。其中利用法规政策界定估价对象产权是最关键的问题。因为在我国现行制度体系下土地产权性质、产权构成等比较复杂而且其直接影响评估的价格，乃至影响评估结果的有效性，因此必须在估价过程中予以高度重视。

    3.市场风险的防范可通过估价报告中特殊说明来防范自身责任。

    报告描述的准确性、充分使用法律语言也是防范风险的良好措施。质量是任何有效风险管理系统中的一个基本要素，评估质量规程越严密，风险就能控制在可接受的范围内。制定一套完整严密的评估质量控制规程，并促使评估人员遵照执行，可以识别估价、评价和控制风险，以保证地产评估机构的质量和信誉。

    评估机构投保职业责任险是一种国际惯例。即能有效保障委托人的利益，也能帮助化解评估机构执业风险，更是评估机构规模能力和信誉的体现。根据保险协议，在保险合同有效期内，参保的评估师或评估机构在为委托人提供评估服务的过程中，由于过失造成委托人经济损失，应由被保险人评估师或评估公司承担经济赔偿责任，由保险公司负责部分赔偿。

    五、职业道德风险的防范

    职业道德是一个涉及到社会生活方方面面的问题，对于经济发展和社会进步有着巨大的影响，职业道德水平的高低是衡量社会发展水平的重要标志之一。我国政府在制定《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》时，倡导诚实守信的职业道德，明确提出“严格资质认定，强化行业自律，提高中介组织的质量”。专家认为“即使估价人员很精通估价理论，有丰富的估价经验，但如果没有良好的职业道德，评估出的价值也不会客观公正。评估价值如果不客观公正，就会损害有关当事人的利益，不仅难以维护正常的房地产市场秩序，还会借着‘公正’的外衣扰乱市场秩序，甚至与委托人‘合谋’坑害第三者的利益。这样就违背了国家实行房地产价格评估制度的初衷”。地产评估发展进程中，职业道德方面自然存在着很多问题，比如个别评估机构或评估人员违法违纪，为谋求不正当利益，无原则地高评或低评土地价值；有的评估机构及其执业人员不顾能力、水平所限，承担无力承接的评估项目，导致评估的资产价值扭曲，这些做法加大了评估风险。

    政府及土地相关管理部门首要的是应加强地产市场的建设和规范，根据土地估价中无理由的行政干预，打破地区垄断，通过经济和法律的手段，对不正当竞争采取积极有效的措施加以制止，这样才能为土地估价创造良好的职业环境。

    我们应借鉴国外的做法，制定“土地估价行业职业道德标准”、“土地估价师守则”等规定，规范土地估价机构和估价师的行为，让他们明确应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，做错了应受到什么样的处罚，从而形成一道“紧箍咒”，使行业自律落到实处，从根本上提高估价行业的信誉。应建立有效可行的客户反馈投诉体系，如设立指定的投诉站或者是在网上开通投诉专栏，保证客户和其他社会成员能及时安全地对土地估价人员的职业道德进行监督，对土地评估机构及执业人员应加强职业道德教育，重视专业知识技能教育。估价师个人也要通过学习估价专业技能，提高自身专业水平，树立执业风险意识，这样才能使职业道德建设落到实处，起到实效。同时，在评估行业中要加大打击力度，对于行业中个别缺乏职业道德，违反评估准则的害群之马应坚决于以打击。要在行业中形成诚信执业，勤勉尽职的氛围。

    为了防范土地估价机构风险，一方面应当规范土地评估机构，严格机构的审查制度，充分发挥行业学会（协会）的作用，加强行业自律与监督。另一方面要提高估价机构的专业化水平，注重品牌的创建，加强从业人员内部管理，提高从业人员素质，建立严格的处罚制度。土地评估机构存在的风险是毋庸质疑的，有些风险是可以防范的，有些是难以预知和防范的。但随着估价行业的发展，土地估价机构防范风险能力一定可以逐步提高，在服务过程中土地估价机构自身会不断的完善、规范。