2011年房地产估价师理论与实务模拟试题（51）

    备战2011年房估师考试，育路教育网小编为大家搜集整理2011年房地产估价师理论与实务模拟试题，希望对参加考试的各位同学有所帮助！

    估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%.建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%.经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%.报酬率为8%.

    解：

    1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/（1+Y）n]

    2、计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元

    3、计算年总费用：

    （1）年折旧费=22000/47 +8000×（1-4%）/12 =1108.09万元

    （2）年经常费=100×12=1200万元

    （3）年房产税=5569.2×12%=668.3万元

    （4）营业税等=5569.2×6%=334.15万元

    年总费用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54万

    4、计算年净收益=5569.2-3310.54=2258.66万元

    5、计算房地产价格