2011年房地产估价师理论与实务模拟试题（43）

    备战2011年房估师考试，育路教育网小编为大家搜集整理2011年房地产估价师理论与实务模拟试题，希望对参加考试的各位同学有所帮助！

    31、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）

    A. 700000元

    B. 695554元

    C. 777268元

    D. 800500元

    答案：C

    解析：租赁期限内的年净收益=200*180*（1-30%）*12=302400元

    租赁期限外的年净收益=200*200*（1-30%）*12=336000元

    V=302400/（1+10%）+302400/（1+10%）2+336000/（1+10%）3=777268元

    32、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（ ）。

    A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

    B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

    C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

    D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

    答案：D

    解析： 根据教材111页直接比较公式，100/（ ）=0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100=2.04.

    33、 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为（ ）%.

    A.76

    B.80

    C.81

    D.84

    答案：C

    解析：求成新率的公式：1-（1-残值率） X （有效经过年数 / 建筑物的经济寿命），即，1-（1-5%） X 8/ （8 +32）=0.81.

    34.在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况

    A. 有效经过年数

    B. 实际经过年数

    C. 剩余经过年数

    D. 自然经过年数

    答案：A

    解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

    35.（ ）是随着时间的推移而减少的。

    A.原始价值

    B.账面价值

    C.市场价值

    D.投资价值

    答案：B

    解析： 原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。